주택과 세금(3) 양도소득세③ 주택 등에 대한 비과세 특례

주택 등을 양도할 때 이런저런 비과세 특례 혜택이 있다. 특히 1세대 1주택자에게는 다양한 혜택이 주어진다. 하지만 의외로 주택자가 아니더라도 적지 않은 특례 조항이 있다. 이것을 제대로 아느냐, 모르냐에 따라 ‘주(住)테크’의 성과도 천양지차가 된다. 

◇ 1세대 1주택 비과세
1세대가 양도일 현재 1주택을 보유한 상태에서 주택 보유기간이 2년 이상이면 비과세가 적용된다. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주하면 같은 혜택이 주어진다. 양도 당시 실지거래가액 12억 원 이상의 고가주택이 아닌 경우에도 마찬가지다.

주택 보유 기간은 원칙적으로 주택 취득일부터 양도일까지다. 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용하거나 주택으로 용도변경했다면 사실상 주거용 사용일 또는 용도변경일부터 양도일 까지가 된다. 거주 요건에서 주목할 점은, 양도 당시 조정대상지역에서 해제되더라도 취득 당시 조정대상지역 내 주택이라면 거주기간이 2년 이상인 경우 비과세가 적용된다는 사실이다.

세대 요건 중 배우자가 없어도 1세대로 간주되는 경우가 있다. 나이가 30세 이상이거나 배우자가 사망 혹은 이혼한 경우다. 30세 미만이면서 12개월 동안 정상적·반복적 소득이 기준 중위소득을 12개월 환산한 금액의 40% 이상이고, 소유한 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지하고 있는 사람이 별도 세대를 구성하고 독립적 생계를 유지하고 있다면 ‘독립된 세대’로 본다.

거주기간 요건이 적용되지 않는 경우도 있다. 먼저, 계약금 지급일 현재 무주택 1세대일 때다. 조정대상지역 내라도 주택을 임대하기 위해 사업자 등록과 임대사업자등록을 했다면 거주 조건을 적용하지 않는다. 다만, 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하는 경우는 거주 요건이 적용된다. 

보유기간 및 거주기간을 적용하는 않는 경우는 더 있다. 민간건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우다. 해당 임대주택의 임차일로부터 양도일까지의 기간 중 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우 등이다. 이 때 취학이나 근무상 형편, 질병 요양 등의 부득이한 사유로 세대 구성원 중 일부가 거주하지 못해도 이 기간 중에 포함된다. 

상생임대주택에 대한 특례도 있다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 상태에서, 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 상생임대차계약을 체결하고 그 기간이 2년 이상이면 1세대 1주택 비과세 거주기간 등의 제한을 받지 않는다. 단, 미등기 양도주택이나 매매계약서의 거래가액을 실지거래액과 다르게 적을 경우엔 양도소득세 비과세에서 배제된다.

◇ 1세대 2주택 비과세
1세대 2주택이라도 비과세 적용을 받는 방법이 있다. 첫째, 일시적으로 2주택이 되었을 때다. 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규 주택 취득일로부터 일정 기한 이내(2023년 1월 12일 이후 양도분부터 3년)에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도세를 과세하지 않는다.

이 때 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하거나 법원에 경매를 신청한 경우, 공매가 진행된 경우 등은 종전 주택을 3년이 넘어 양도해도 일정 기한 내 양도한 것으로 본다. 법인의 임원과 사용인 및 공공기관 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 신규 주택이 해당 공공기관 또는 법인이 인접한 시군 또는 이와 인접한 시군의 지역에 소재했다면 종전의 주택 양도 기한을 3년이 아닌 5년으로 적용한다.

두 번째로, 상속받은 주택으로 2주택이 되는 경우 2주택이라도 비과세 특례가 적용된다. 여기서 상속받은 주택에는 조합입주권 또는 분양권을 상속받아 시행 시행 완료 후 취득한 신축 주택, 피상속인이 상속개시 당시 둘 이상의 주택을 소유한 경우를 말한다. 이 때 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택이 1주택으로 인정되는 1순위가 된다.

상속으로 인해 여럿이 공동으로 소유하게 된 공동상속주택의 경우 그 외의 다른 주택을 양도할 때에는 해당 공동상속주택이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 간주된다. 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주하고 상속인이 상속받은 주택, 수도권 밖의 지역 중 읍면 지역에 소재하는 농어촌 상속주택은 상속인이 일반주택을 계속해서 취득·양도하더라도 비과세가 적용된다. 

이 밖에 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가(合家)를 해 2주택이 되는 경우엔 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세한다. 

1주택자가 1주택자와 결혼해 1세대가 2주택이 되는 경우, 또는 1주택자를 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택자와 혼인함으로써 1세대가 2주택이 되면, 각각 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 본다. 마지막으로, 취학이나 전근 등 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득해 2주택이 된 경우도 비과세 혜택이 주어진다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com