주택과 세금(3) 양도소득세④ 입주권 분양권 비과세 특례

주택과 조합원입주권 또는 분양권을 소유한 경우에도 양도세 비과세 특례가 가능하다. 이 때 조합원입주권이란, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축 또는 재개발 사업, 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축 또는 재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것으로 한정한다. 여기에는 그에 딸린 토지도 포함한다.

◇ 주택과 조합원입주권을 소유한 경우
조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않았거나 양도일 현재 1개 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로, 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도할 때 그 소득에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용한다. 다만, 양도가액이 12억 원을 초과하면 그 초과분에 대해 양도소득세를 과세한다.

조합원입주권을 보유하고 주택을 양도할 때도 비과세가 가능한 경우가 있다. 우선, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 때다. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득해 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 갖게 된 경우, 종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 입주권을 취득하고 그날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세된다.

다음으로 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지나 종전 주택을 양도하는 경우에도 예외적으로 1세대 1주택 비과세를 적용해 준다. 재개발·재건축 완성 후 3년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주한 경우, 재개발·재건축 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세 된다. 요건을 미 충족하면 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 양도소득세로 신고 후 납부해야 한다. 

세 번째, 사업시행 기간 중 취득한 대체주택을 양도해 비과세 혜택을 받는 방법이 있다. 이 때 대체주택 취득일 현재 1세대 1주택이고, 그 1세대가 국내에 1주택을 보유해야 한다. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주해야 하고, 재개발·재건축 완성 후 3년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 살아야 한다. 마지막으로 재개발·재건축 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 대체주택을 양도해야 한다.

◇ 주택과 분양권을 소유한 경우
주택과 분양권을 소유한 경우 비과세 특례가 주어지기도 한다. 여기서 분양권이란, 주택법 등에서 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말한다. 분양권을 보유하고 주택을 양도했을 때 비과세를 받으려면, 일단 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 한다. 

분양권 취득일로부터 3년이 지나 종전 주택을 양도한 경우도 예외적으로 인정이 된다. 분양주택 완성 후 3년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주해야 하고, 분양주택 완성 또는 완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 가능하다. 이 요건들을 모두 충족하지 못하게 되면, 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 신고·납부해야 한다. 

이 때 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권 지분의 일부를 배우자에게 증여할 경우 해당 분양권이 주택 수에 포함되느냐를 놓고 논란이 있을 수 있다. 이 때는 소득세법에 띠라 주택 수에 포함하지 않는 것이 원칙이다. 요즘 아파트 대체재로 급 부상했던 오피스텔의 경우 분양권이 주택 수에 포함되지 않는다. 주거용 오피스텔 분양권을 양도받았더라도 양도세율 중과세율 적용대상에서 배제된다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com