주택과 세금(5) 주택종합부동산세① 과세대상과 납세의무자

종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대해 세금을 부과해 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 높이기 위해 2005년부터 시행되고 있다. 부동산의 가격 안정 및 지방재정의 균형발전을 도모하기 위한 목적도 있다. 주택부동산세는 지방세법에 의거한 재산세 과세대상 주택을 과세 대상으로 한다.

◇ 종합부동산세 과세기준일과 납세의무자
종합부동산세의 과세기준일은 재산세의 과세기준일에 따른다. 따라서 세금 납부는 12월에 이뤄지지만 납부세액은 12월이 아니라 6월 1일을 기준으로 판단한다. 

주택에 대한 종합부동산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 주택에 대한 재산세의 납세의무자에게 납세의무가 부과된다. 따라서 미등기 상속재산이나 미신고 종중재산, 신탁재산, 파산재단 등 특수한 경우에는 종합부동산 납세의무는 재산세의 납부의무에 따라 정해진다. 다만, 부부 공동명의 1주택자 특례를 신청할 경우, 부부 각자 재산세 납부의무가 있더라도 그 중 1인이 모두 소유한 것으로 보아 과세된다.

주택분 재산세와 종합부동산세는 다르다. 주택보유자에 대해 1차로 소재지 관할 시·군·구에서 재산세를 부과하고 2차로 전국 소재 주택을 인별로 주택 공시가격을 합산한 가액이 공제금액(1세대 주택자 12억 원, 개인 9억 원)을 초과하면 그 초과금액에 대해 종합부동산세가 부과된다. 이 때 주택의 부속토지만 소유한 경우에도 종합부동산세가 과세된다.

◇ 종부세 과세표준과 세액 계산
종부세 역시 과세표준에 세율을 곱해 세액을 계산한다. 주택에 대한 종부세 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 공제금액을 차감한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 단, 2021년부터 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우에는 공익법인이나 공공주택사업자 등 일부를 제외하고는 기본공제 5억 원 적용해 주던 조치가 폐지되었다. 

일단 주택 공시가격은 주택 재산세의 시가표준액과 동일하다. 법상 개별주택가격과 공동주택가격을 의미한다. 다만, 재산세 부과시 감면이 적용된 주택이라면 감면 적용 후의 공시가격을 의미한다. 이 때 공시가격은 주택 공시가격에서 (주택 공시가격×재산세 감면율)을 뻰 금액으로 계산된다. 

1세대 1주택인 경우 공제금액이 12억 원이다. 개인과 공익법인 등은 9억 원, 그 밖의 법인은 공제금액이 없다. 공정시장가액비율은 60~100% 범위 내에서 대통령령으로 정한다. 2022년부터는 60%가 작용되고 있다. 그렇게 해서 종부세 과세표준은 주택 소유자의 국내 보유주택 공시가격 합산액에서 공제금액을 차감한 후 공정시장가액비율을 곱한 금액이 된다.

주택에 대한 종부세 세율은 과세표준액에 따라 7단계 초과누진세율을 적용한다. 2019년부터 다주택자(2023년부터는 3주택 이상)에 대해서는 중과세율이 적용된다. 이 때 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체라면 공익법인이나 공동주택사업자, 건설임대주택사업자 등 누진세율이 적용되는 법인들을 제외하고 단일세율(2.7%, 5%)을 적용한다.

◇ 주택 수 계산법 및 공제
3주택 이상자에 대한 중과세율 적용 때는 6월 1일 과세기준일 현재를 기준으로 주택 수를 판단한다. 다만, 세율 적용시 주택 수는 1세대 1주택자와 같이 세대 구성된 전체의 보유주택수가 아니라 납세의무자 본인이 주택에 한정해 주택수를 판정한다. 이 때 합산배제 임대주택과 사원용주택 등은 세율 적용 시 주택에서 제외된다. 

또 상속주택, 무허가주택의 부속토지, 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 신규주택, 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 지방 저가주택, 소형 신축주택과 준공 후 미분양 주택은 세율 적용시 주택에서 제외된다. 주택분 종부세액은 주택분 종부세 과세표준에 주택분 종부세 세율(0.5~5%)를 적용해 계산한다.

종합부동산세법에서는 동일 재산에 대해 재산세와 종부세가 이중으로 과세되는 것을 막기 위해, 종부세 과세표준 금액에 부과된 재산세 상당액을 납부할 종부세액에서 공제해 준다. 즉, 과세대상 주택의 재산세로 부과된 세액 가운데 종부세와 과세표준이 중복되는 금액에 해당하는 재산세액을 종합부동산세 산출 시 공제해준다는 것이다.

세 부담 상한제도도 있다. 재산세와 종부세를 합한 총 보유세액을 기준으로 적용된다. 부동산가격 상승에 따라 보유세가 급등하는 경우를 고려한 조치다. 납세자의 과도한 부담을 덜기 위해 1차로 재산세 부과시, 2차로 종부세 부과 때 한 번 더 적용해 준다. 다만, 종부세 단일 세율(2.7%, 5%)이 적용되는 주택 보유법인은 적용대상이 아니다. 개인 등은 세 부담 상한율 150%가 적용된다.
 
 박성훈 기자 shpark@viva2080.com