주택과 세금(5) 주택종합부동산세② 1세대 1주택자 혜택

1세대 1주택자에 대해서는 종부세 계산 때 12억 원의 공제금액을 적용해 준다. 또 연령별, 보유기간별 세액공제가 적용되는 등 적지 않은 세 경감 규정을 두고 있다. 이 때 1세대라면, 주택의 소유자와 그 배우자, 그들과 동일한 주소에서 생계를 함께 하는 가족을 의미한다.

취학, 질병으로 인한 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소를 일시 퇴거한 경우도 1세대로 인정한다. 즉, 형식상의 주민등록 내용에도 불구하고 실질적인 생활관계 등을 고려해 판단한다는 얘기다.

◇ 1세대 1주택자의 범위
국내 거주자인 세대원 중 1명 만이 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우를 의미한다. 부부가 공동으로 1주택만을 소유한 경우에는 각각 지분상당의 주택을 소유한 것이지만, 함께 거주하는 상황이니 1세대 1주택자로 인정될 수 있다. 

부속토지만을 소유한 경우를 제외한 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우. 신규주택이나 상속주택, 지방주택을 소유한 경우, 그리고 합산배제 임대주택과 사원용 주택 등을 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 적용받을 수 있다. 

이 가운데 주택 수를 판단할 때 주택의 일부 지분만 소유하고 있는 주택(공동소유 주택), 주택에 딸린 부속토지만 소유하는 경우라면 주택분 재산세를 내야 한다. 종합부동산세를 계산할 때도 이를 주택 수에 포함해 1세대 1주택자 여부를 판단한다.

합산배제 임대주택과 사원용주택은 1세대 1주택자 판단 시 세대원의 소유 주택수에서는 제외되지만, 이 주택을 제외한 주택에 납세의무자 본인의 주민등록이 되어 있고 실제 거주하는 경우에 한해 1세대 1주택자를 적용한다. 

공동명의 1주택자 특례도 잘 살펴볼 필요가 있다. 2021년부터는 부부공동명의 1주택인 경우로서 납세의무자가 신청한 경우에는 부부 소유의 주택을 부부 중 1인이 전부 소유한 것으로 보고, 1세대 1주택자 기본공제 12억 원 및 세액공제를 적용받을 수 있다. 

◇ 1세대 1주택자 혜택
일단 공제금액이 올라간다. 일반적으로는 인별 주택의 공시가격을 합산한 금액이 9억 원을 초과하는 금액에 대해 종합부동산세가 부과된다. 하지만 1세대 1주택자에게는 3억 원을 추가로 공제해 12억 원을 초과하는 금액에 대해 종부세를 부과한다.

1세대 1주택자에 대해서는 주택분 종부세 산출세액에서 소유자의 연령과 주택 보유기간에 따라 최대 80%까지 세액공제가 가능하다. 이 때 연령 및 보유기간은 과세기준일인 6월 1일이 기준이 된다.

노후 철거 건물을 재건축 또는 재개발하는 주택에는 그 철거된 주택을 취득한 날로부터 보유기간을 따진다. 배우자로부터 상속받은 주택에는 배우자가 해당 주택을 취득한 날부터 계산한다.

다만, 1주택과 다른 주택의 부속토지만을 소유했다면, 다른 주택의 부속토지분에 해당하는 산출세액과 1세대1주택자로 보는 자의 신규주택·상속주택·지방 저가주택분에 해당하는 산출세액은 1주택자 세액공제 적용대상에서 제외한다.

실제 주거를 달리하고 있는 미혼 자녀는 원칙적으로 혼인을 하지 않았으므로 별도세대로 인정 되지 않는다. 그러나 배우자가 없더라도 자녀가 만 30세 이상이거나 배우자가 사망 또는 이혼한 경우 등은 별도 세대로 인정해 준다.

부친 봉양을 위해 합가(合家)한 경우 1세대 1주택자로 인정된다. 만 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위한 경우라면, 합가한 날로부터 10년 동안은 각각 1세대로 본다.

직계존속의 나이가 합가할 당시에는 만 60세 미만이었으나 합가 후 과세기준일 현재 만 60세에 도달했다면, 합가한 날부터 10년의 기간 중 60세 이상인 기간 동안만 각각 1세대로 판단한다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com