100세 꿀팁 세무 상식 (5) 상속주택 활용한 절세법

 
주택 한 채를 보유한 사람이 갑작스런 부모의 사망으로 부모의 주택을 상속받아 일시적 2주택자가 되는 경우가 많다. 상속주택은 상속인의 의지와 상관없이 취득한 주택이기 때문에 상속일 현재 보유하고 있던 주택을 양도할 경우에도 1세대 1주택 비과세가 가능하다.

다만, 이 때 주의할 것은 매도 순서다. 상속받은 주택을 먼저 양도할 경우 비과세를 받을 수 없기 때문에 반드시 자신이 보유하고 있던 주택을 먼저 팔아야 한다.

아울러 상속 개시 당시 별도 세대원이어야 한다. 피상속인과 상속인이 동일 세대인 경우에는 상속주택특례규정을 적용할 수 없다. 동일 세대원으로부터 상속받은 영우의 1세대 1주택 비과세 판단 시 동일 세대원의 보유기간과 가주 기간은 통산해서 판단한다. 

다만 상속주택의 장기보유특별공제는 동일 세대원의 보유기간을 통산하지 않고, 상속개시일부터 적용한다. 즉, 동일 세대원으로부터 상속받은 상속주택이 12억 원을 넘는 고가주택이라면, 먼저 12억 비과세 요건을 판단할 때의 보유기간과 12억 초과분에 대한 양도차익에 대한 장기보유특별공제 적용 때의 보유기간이 다르다는 것에 주의해야 한다.

상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축했을 경우, 세법에서는 동일한 주택으로 간주한다. 따라서 상속개시 당시 보유하던 일반주택을 양도할 경우 상속주택특례 규정을 적용한다. 그 신축 주택은 주택의 연장으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례규정이 적용된다.

상속주택이 여러 채인 경우도 있을 수 있다. 이런 경우 세법에서는 한 채만 비과세를 인정해 준다. 나머지는 후순위 상속주택으로 보아 일반주택으로 분류한다. 세법상 1순위 주택은 피상속인이 가장 오래 보유한 주택이 된다. 이어 피상속인의 거주가 가장 긴 주택, 피상속인이 상속개사 당시 거주한 주택, 기준시가가 가장 큰 주택 등의 순이다.

공동으로 주택을 상속받는 경우도 있다. 이 같은 공동상속주택은 가장 큰 지분을 받은 상속인이 세법상 상속주택을 취득한 것으로 간주한다. 모두 동일한 지분을 받았다면 당해 주택에 거주하는 자-최연장자의 순으로 취득한 것으로 본다.

상속을 둘러싸고 자식간 분란 끝에 협의분할이 안되어 상속세 신고 기한까지 재산분할 협의가 이뤄지지 못해 등기가 되지 않은 상속주택이 생길 수 있다. 이 때 세법에서는 등기 여부와 관계없이 상속인의 법정상속지분 만큼 주택을 상속받은 것으로 보아 주택 수에 포함시킨다.

 [참고자료]

* 이환주 <절세의 정석>(2024. 원앤원북스)
* 국세청·행정안전부 <2024 주택과 세금>(2024. 국세청)
* 국세청 <2024 세금절약 가이드>(2024. 국세청)

박성훈 기자 shpark@viva2080.com