100세 꿀팁 세무 상식 (6) 오피스텔 절세법

크지 않은 오피스텔을 장만해 노후를 대비하는 이들이 적지 않다. 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하지만 주택 용도로도 임대할 수 있다. 이 때 세금 문제를 명확히 인식한다면 ’주(住)테크‘에 큰 도움이 된다. 오피스텔 임대와 관련해 알아두면 좋을 세금 상식을 알아보자.

우선, 부가가치세가 있다. 업무용으로 임대할 경우에는 사업자 등록이 필수다. 부가가치세 과세사업자가 되기 때문이다. 분양계약일인 사업 개시일로부터 20일 아내에 사업자 등록을 신청해야 계약 단계부터 발생한 부가가치세를 돌려받을 수 있다.

일반과세자로 사업자등록을 하면 건물분의 10%를 부가가치세액으로 돌려받을 수 있다. 이 때 연간 임대료가 4000만 원이 안되면 세무서에서 간이과세자로 바꾸는 경우가 생긴다. 그렇게 되면 분양받을 때 환급받았던 부가가치세 대부분을 다시 추징당할 수 있다. 과세유형 변경 통지를 받는다면 간이과세 포기신고를 해 일반과세자를 유지해야 한다.

주거용으로 오피스텔을 임대할 경우에는 부가가치세 면세대상이 된다. 이 때는 사업자 등록을 할 필요가 없다. 다만, 매년 초에 매출 등을 보고하는 면세사업장 현황신고는 해야 한다. 업무용 부동산 임대료 사업자 등록을 한 후 실제 주거용으로 사용해 월세를 받는 것도 세무서에서 금방 잡아낼 수 있으니 이런 편법은 피하는 것이 좋다. 

다음은 취득세다. 일반 부동산처럼 오피스텔도 4.6%의 취득세가 부과된다. 다만, 2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권과 분양권, 주거용 오피스텔은 다른 주택의 취득세 중과 여부 판단 시 주택 수에 포함된다. 이렇게 취득한 오피스텔을 주거용으로 사용하다가 조정대상지역의 아파트를 추가 매수한다면 2주택자는 8%, 3주택자는 12%의 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 한다.

보유세 이슈도 있다. 지자체는 대개 전입 신고가 되어있을 경우엔 주거용으로, 그렇지 않다면 업무용으로 간주세 재산세를 부과한다. 재산세는 공시지가를 기준으로 부과된다. 주거용은 고시가격에 공정시장가액 비율 60%를, 업무용은 고시가격에 70%로 적용해 계산한다. 

종합부동산세 역시 재산세 부과 현황에 따라 주택용 또는 업무용으로 나뉜다. 재산세가 주택분으로 부과되었다면 종합부동산세 역시 공시가격만큼 다른 주택의 공시가격에 합산해 부과된다. 단독 명의면 12억 원, 그 외에는 인당 9억 원이 공제된다. 이 공제금액을 초과하는 부분에 대해 종합부동산세가 발생한다. 일반적으로 업무용 오피스텔에는 종부세가 발생하지 않는다.

오피스텔을 업무용으로 임대할 경우 무조건 종합소득세 신고 대상이 된다. 다른 소득이 있다면 임대 소득과 합산해 이듬해 5월 종합소득세 신고기간에 납부해야 한다. 주택용으로 임대하는 경우 부부합산 주택수가 고려 대상이 된다. 부부합산 1주택일 경우, 기준시가 12억 이상의 고가가 아니라면 소득세 과세대상에서 배제된다.

하지만 부부합산 2주택 이상을 보유했다면 자가 월세로 임대한 주택은 소득세를 신고 납부해야 한다. 다만, 연간 임대료가 2000만 원 이하라면 다른 소득과 합산하지 않고 14% 분리과세로 산고할 수 있다. 부부합산 3주택 이상이면 전세보증금 수입도 과세 대상이 될 수 있으니 유의해야 한다.

마지막으로 양도소득세가 있다. 사무실 형태지만 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택 양도로 보아 양도소득세가 과하게 부과될 수도 있다는 점을 명심해야 한다. 반면에 업무용으로 매도하면 주택 수에 포함되지 않기 때문에 2년만 보유했다면 일반과세를 적용받게 된다. 공실인 오피스텔이라도 주거용으로 사용할 수 있다면 주택으로 보아 과세된다. 
 
[참고자료]

* 이환주 <절세의 정석>(2024. 원앤원북스)
* 국세청·행정안전부 <2024 주택과 세금>(2024. 국세청)

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com