100세 꿀팁 세무상식(15) 해외부동산 투자와 세금

국내 부동산 시장 경기가 주춤한 사이에 해외 부동산 쪽으로 눈을 돌리는 투자자자들이 늘고 있다. 국내 부동산과 해외 부동산은 세금 문제도 달리 적용되는 경우가 적지 않으니 각별한 주의가 필요하다.

가장 유의해야 할 것은 세무당국의 자금출처 조사다. 작업이나 연령, 소득 및 재산 상태로 보아 자력으로 재산을 취득했다고 보기 어려운 부동산을 취득했다고 보일 경우 세무당국의 표적이 된다.

거주자가 해외에서 취득가액 2억 원 이상의 부동산을 취득할 경우 이듬해 6월말까지 관할 세무서에 관련 내용을 신고해야 한다. 은행에 제출하는 신고서 외에 별도로 제출해야 한다. 취득한 해외 부동산을 개인사업장으로 이용한다면 해외영업소 설치현황표도 함께 제출해야 한다. 

거주자가 해외 부동산을 취득한 후, 그 부동산을 타인에게 임대해 임대소득이 발생할 경우 5월까지 종합소득세 신고 의무가 생긴다. 더불어 6월까지 해외부동산 취득보유투자운용 및 처분 명세서 제출의무도 갖게 된다. 해외에서 임대소득에 대한 세금을 냈다면 국내에서 이중과세되지는 않는다.

일반적으로 3주택 이상에는 보증금에, 2주택 이상에는 월세에 대해 세금이 부과된다. 이 때 주택 수 계산에는 국내 뿐만아니라 국외주택도 포함된다. 따라서 해외주택 임대로 인해 임대소득이 생길 경우 소득세 신고를 해야 한다.

해외부동산을 처분할 때 양도소득세가 부과된다. 납세의무자는 해당 자산의 양도일 현재 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자이다. 가족의 일부 혹은 일시적으로 가족 전체가 해외에서 거주했더라도 5년 이상 계속 국내에 주소가 있었다면 납세의무를 져야 한다.

국외자산에 대한 양도세는 국내 기준과 유사하다. 다만, 환 차익은 예외다. 국외에서 외화를 차입해 취득한 자산을 양도해 발생하는 소득 가운데 외화차입금으로부터 발생하는 환차익은 양도소득의 범위에서 빠진다.

해외 부동산은 국내 부동산과 달리 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다는 점도 다르다. 1세대 1주택에 부여되는 양도세 비과세 혜택도 대상이 아니다.

[참고자료]
* 이환주 <절세의 정석>(2024. 원앤원북스)
* 국세청·행정안전부 <2024 주택과 세금>(2024. 국세청)

박성훈 기자 shpark@viva2080.com