‘실버타운’ 입주 가이드 Q&A (6)입주보증금 

실버타운이 부도가 나는 바람에 입주보증금을 제대로 돌려 받지 못하는 사태가 종종 일어난다. 전문가들은 현실적으로 입주보증금을 100% 모두 돌려 받을 수 있는 방법은 없다고 말한다. 그나마 제대로 적법하게 보증금을 반환받을 수 있는 방법을 알아보자. 

- 실버타운을 나갈 때 입주보증금을 떼이지 않으려면 어떻게 해야 하나.

“실버타운마다 입주보증금 반환에 관한 안전 조치가 다를 수 있으니 사전에 미리 파악해 대처하는 것이 좋다. 확정일자를 받거나 전세권 혹은 근저당을 설정을 하는 것이 가장 일반적이다. 입주보증금반환보증보험이라는 것도 있다.”

- 확정일자 받는 것이 가장 간단하지 않나.

“비용이 저렴하고 운영사의 동의가 불필요하다는 점에서 간편한 방법이긴 하다. 하지만 유료양로시설에는 해당이 안된다는 점이 단점이다. 문제가 생길 경우, 임차보증금 반환 청구소송이 필요할 수도 있다.”

- 전세권설정은 다른 채권보다 우선된다고 들었다.

“그렇다. 전세권설정은 입주보증금을 돌려 받을 권리를 등기에 명시하는 조치다. 전세권은 다른 채권보다 우선되는 권리다. 따라서 임차보증금 반환청구소송 같은 것이 불필요하다. 다만, 운영사의 동의가 필요하다. 유료양로시설에도 적용되지 않는다.”

- 근저당설정도 운영사의 동의가 필요하지 않나. 

“그렇다. 근저당설정은 유료양로시설도 가능하지만, 이 역시 운영사의 동의가 전제된다. 근저당을 잡아놓은 금액만큼 돈을 받을 권리를 표시하는 것으로, 입주민이 채권을 담보로 갖게 된 실버타운을 처분해 변제받을 수 있다.”

- 입주보증금반환보증보험이 가장 안전한 대책 아닌가.

“입주자가 보증금을 돌려 받지 못할 경우, 보증기관이 실버타운 운영사를 대신해 보증금을 지급하는 제도다. 주택가격평가액이 12억 원 이하인 노인복지주택이어야 가입이 가능하다. 보증 가능한 최대 입주보증금은 주택평가액의 90% 또는 7억 원(지방은 5억 원) 가운데 더 작은 금액이다. 다만, 운영사에서 보험료를 지불하기 때문에 입주보증금 총액보다 작을 수 있다.”

- 운영사에 보증보험 가입을 무조건 가입해달라고 요구할 수 있나.

“강제로 요구할 권한은 없다. 실제로 거의 대부분의 실버타운이 이를 거부하는 상황이다. 보증보험료가 연간 보증가입금액의 약 0.146%라 세대 수가 많으면 운영사도 부담이 될 수 밖에 없기 때문이다. 현실적으로 최대 보증금을 충족할 만한 고가의 실버타운도 많지 않다.”

- 입주보증금을 돌려 받지 못하는 경우도 있나.

“부도가 났을 경우다. 금융회사가 선순위로 전세권이나 근저당권이 설정되어 있다면 입주보증금을 전액 환불받기가 어려울 수 있다. 실버타운 가격을 기준으로 보증금을 돌려 받기 때문에 보증금 전액을 보상받지 못하는 경우도 있다. 보증보험에 들었더라도 실버타운 평가액의 최대 90%까지 보장되어, 평가액이 입주보증금보다 낮다면 전액 보장도 어려울 수 있다.”

[참고]

* <실버타운 사용설명서> 이한세 지음. 2024. 골드북스
* <실버타운 올 가이드> 공빠 공마 공저. 2022. 한국경제신문 


 박성훈 기자 shpark@viva2080.com