[100세 꿀팀 세무상식] 허위 실거주 명도소송

집주인이 실제 거주할 목적이라며 임차인의 계약갱신 요구를 거절해 놓고는 제3자와 임대차 계약을 맺는 경우가 왕왕 있다. 임차인 입장에서는 집 주인이 실제 들어가 사는 지 여부를 나중에야 확인할 수 있어 난감하기만 하다. 하지만 이렇게 임대인의 허위 실거주 사실이 확인될 경우 소송에서 패소할 뿐만 아니라 손해배상 청구까지 당할 수 있다.

- 임대인의 허위 실거주 사실이 드러나면 어떤 불이익을 받나.
“임대인이 점유 중인 임차인을 상대로 건물이나 주택을 명도(引渡)받기 위해 제기하는 명도소송에서 패소할 뿐만아니라 임차인이 손해배상을 청구할 수 있다. 명도소송은 생각보다 소요기간이 길어질 수 있어 임대인과 임차인 모두 초기 단계에서부터 충분히 협의를 거치는 것이 좋다.”
- 관련한 법적 판결이 있나.
“헌법재판소가 2024년 2월 28일(2020헌마1343) 판결을 통해, 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 다른 사람에게 임대할 경우 임차인의 손해가 심각하다면서 손해배상 책임을 부과하는 것은 정당하다고 판시했다. 당시 헌재는 주택임대차보호법상 계약갱신 요구권과 임대인의 손해배상 책임 조항은 합헌이라고 판시한 바 있다. 계약갱신 요구권과 차임증액 한도 조항이 임차인의 주거 안정을 위한 것으로, 임대인의 재산권 제한이 과도하지 않다고 본 것이다.” 
- 명도소송이나 임대차 분쟁이 장기화하면 모두에게 부담이다.
“그렇다. 이런 경우는 계약 시점부터 임대인이 직접 거주할 계획이 있는지 여부를 명확히 정리해두는 것이 좋다. 갱신을 거절해야 할 상황이라면 미리 임차인에게 충분한 설명과 협의를 거쳐야 한다. 결국, 명도소송 절차를 진행하기 전에 분쟁을 예방하는 것이 최선이다. 주택임대차보호법이 강화된 만큼, 임대인은 책임 소재를 더욱 신중하게 살펴야 한다.”
- 최근 법 집행 과정에서 임차인의 주거 안정을 우선시하는 분위기인 것 같다.
“헌재 결정에 대해서도 법조계에서는 긍정적인 평가가 나왔다. 계약갱신 요구권이 더욱 확고해진 만큼, 임차인의 주거 안정 측면에서는 긍정적일 것으로 보인다. 임대인은 자칫 잘못된 선택으로 법적 분쟁과 손해배상 부담을 떠안을 수 있는 만큼, 향후 임대차 시장이 투명하고 안정적인 방향으로 나아가는 계기가 될 것으로 보인다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com