2025년 개정 세법 제대로 알면 상속·증여·양도세 줄이고 주택 비과세도 가능하다

지난해 말 상속세 부담 완화을 중심으로 한 세법 개정안이 발표된 데 이어 올해 연초부터 다시 상속세 일괄 공제와 배우자 공제 상향, 유산취득세로의 전환 등에 관한 개정 움직임이 포착되고 있다. 개정 세법의 시행령을 잘 들여다 보면, 상속세와 증여세는 물론 양도세를 줄일 수 있는 절세 방안이 보인다. 이은하 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 선임매니저(세무사)가 세법 시행령 개정 주요 내용과 활용 전략을 일러준다. 

◇ 증여 후 양도를 통한 양도소득세

해외 주식 투자에서 이익이 발생하면 지금은 연간 양도차익에서 250만 원을 공제하고 22%의 양도소득세를 내야 한다. 해외 주식 양도소득세는 배우자나 자녀 등에게 증여 후 양도를 통해 절세가 가능하다. 특히 배우자는 10년 간 6억 원까지는 증여세가 과세되지 않아, 양도소득세 절세를 위해 배우자에게 증여하는 경우가 많았다.

1억 원에 산 해외주식이 6억 원이 되어 시장에 판다면 약 1억 1000만 원의 양도세를 내야 한다. 하지만 10년 간 증여가 없었던 배우자에게 증여한다면 증여가액이 곧 배우자의 취득가액이 되어 증여세가 없다. 이후 배우자가 6억 원에 매도하면 양도차익도 없어 양도소득세도 없다.

하지만 올해 1월 1일 이후 증여분부터는 증여를 받고 나서 1년 이상 지나서 팔아야 증여가액을 취득가액으로 인정해 준다. 증여를 받은 지 1년이 되기 전에 팔면 증여자의 당초 취득가액을 기준으로 양도소득세이 계산된다. 증여 후 양도를 통해 주식 양도소득세를 절세하려면 1년 이상 보유해도 괜찮은 종목을 선택해야 한다는 얘기다.

◇ 주택 용도 변경 후 양도해도 비과세 혜택

1주택자가 주택을 양도하면 지금은 12억 원까지 비과세된다. 12억 원을 초과하면 초과한 만큼의 양도차익은 양도차익의 최대 80%까지 장기보유특별공제로 차감도 해 준다. 그런데 주택을 팔려는데 매수자가 주택 용도로 사용하지 않고 사무실 등으로 용도를 변경하려고 하면 사정이 달라진다.

매수자가 잔금까지 치른 다음에 용도를 변경한다면 문제가 없다. 하지만 13.4% 고율의 취득세를 파히기 위해 매수자가 법인 이름으로 주택을 매수하려면 매매계약에 특약을 넣어 잔금일 전에 용도를 변경하고 싶어한다.

이럴 때는 잔금일 전에 용도를 변경할 경우 매도자가 1세대 1주택 비과세를 받지 못한다는 것이 이제까지의 국세청의 해석이었다. 잔금일 전에 법인이 용도를 변경해 구입하고자 할 때, 취득세를 중과세로 부담하거나 매도자가 1세대 1주택 비과세를 받지 못하는 상황이 발생한 것이다. 

하지만 올해 2월 말 바뀌는 시행령에 따르면, 매매 계약에 따라 주택에서 상가 등 주택 외 용도로 변경한 경우에는 양도소득세를 계산할 때 매매계약일을 기준으로 판단하게 된다. 1세대 1주택자가 법인에게 매도할 때 매매 계약에 따라서 잔금일 전 용도를 변경하더라도 매도자는 1세대 1주택 비과세가 가능하고, 매수하는 법인은 취득세를 중과세로 부담하지 않게 된 것이다.

◇ 주택임대사업자의 거주주택 비과세

이사 혹은 결혼을 위해 일시적으로 2주택이 되는 경우, 노부모 봉양을 위해 2주택이 되는 경우에는 2주택자라도 비과세 혜택이 주어진다. 임대주택을 보유한 경우도 세법상 예외적으로 다주택자이지만 1세대 1주택 비과세가 가능한 경우다. 까다로운 요건만 충족하면 불가능하지 않았다. 

조건은 구청과 세무서에 의무기간 10년 또는 6년 이상인 주택임대사업자 등록을 해야 한다. 임대료는 5% 이내로만 인상이 가능하다. 임대개시일 당시 기준시가 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하여야 한다. 단, 6년 단기민간매입 임대 주택의 경우 기준시가 4억 원(수도권 외 2억 원)이다. 1세대 1주택 비과세는 이렇게 요건에 맞는 임대주택을 제외한 주택에 2년 이상 거주했을 때 가능하다. 

주택임대사업자의 거주 주택 비과세는 평생 1회에 한해서만 가능했다. 주택임대사업자로 등록한 사람이 여러 번 이사를 다니게 되면 계속적으로 비과세를 받지 못했다. 주택 임대사업자의 거주 주택 비과세를 한 번 받은 사람은 추가로 이사를 못했다. 임대주택을 모두 처분한 후에야 이사가 가능했다.

하지만 이번 시행령 개정으로 주택임대사업자의 거주 주택 비과세 혜택이 횟수 제한 없이 가능해 졌다. 임대주택은 여전히 남겨 놓고 여러 번 이사를 해도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있게 된 것이다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com