[100세 시대 법률상식] ⑭ 적법한 전세금 반환요구

전세 계약이 끝났는데도 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려 받지 못하는 경우가 자주 발생해 세입자들의 시름이 깊어지고 있다. 전문가들은 법적 대응 이전에 계약 해지 가능 여부부터 따져보는 것이 좋다고 조언한다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)로부터 전세금 피해 발생 시 세입자의 대응책을 알아본다.

- 전세 사기나 피해가 발생할 경우 법적 대응이 가장 효과적인가
“전세 사기 등에 대해 세입자가 할 수 있는 대부분의 법적 대응은 계약이 해지되어야만 가능하다는 사실을 명심해야 한다. 세입자들이 전세금을 돌려 받지 못했을 때 기본적으로 진행하는 임차권등기나 전세금반환소송도 계약해지가 선행되어야 가능하다. 집주인의 전세금반환의무 자체가 계약이 종료되어야만 발생하기 때문에, 계약이 종료되기 전까지는 법적 대응이 어렵다. 집주인을 마음대로 바꾸는 ‘바지사장’이나 채무 사실을 숨겨 집이 부동산경매에 넘어 가더라도 법적인 대응을 위해선 계약해지가 필수다.”

- 계약 기간이 한참 남은 세입자들은 어떻게 해야 하나
“사전 통보 없는 집주인의 변경은 전세계약 기간이 남았더라도 정당한 계약해지 사유가 된다. 임차한 집이 부동산경매에 넘어갈 경우에도 법률상 더는 임대차 관계를 유지할 수 없는 것으로 판단돼 정당한 해지사유가 될 수 있다.”
- 어떻게 전세 계약을 해지해야 법적으로 문제가 없나.

“계약은 계약 기간이 끝났거나 갱신요구권을 사용해 더는 행사하지 못하는 상황이더라도 자동으로 해지 되지 않는다. 즉 세입자가 해지한다는 의사를 집주인에게 명확히 전달해야만 법적인 효력이 있다는 얘기다. 전세 계약을 해지하는 대표적인 방법은 내용증명을 통해 의사를 전달하는 것이다. 추후 법적 분쟁에서 유리하게 작용할 수 있다. 상황이 여의치 않을 땐 통화를 녹취하거나 문자메시지, 카카오톡, 이메일 등을 통해 계약해지에 관한 증거를 남겨야 한다.”

- 세입자가 집주인에게 계약해지 의사를 전달하지 않으면 어떻게 되나.
“주택 임대차보호법 상에는 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해지 의사를 통보하지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 ‘묵시적 갱신’이 된다고 규정하고 있다. 계약이 계속 유지된다는 뜻이다. 계약이 유지된 상황에서는 임차권등기뿐 아니라 각종 소송 등도 진행할 수 없다. 따라서 세입자는 법률상 전해진 기간 내 계약해지 의사를 통보하고 계약 기간 중이라도 해지 사유가 정당하다면 반드시 계약 해지 후 법적 대응을 준비해야 한다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com