[100세 시대 법률 상식] ‘제소전화해’ 점유이전금지 가처분 필요 없어

정당한 강제집행 과정에서 세입자가 무단으로 점유자를 변경해 골치를 썩이는 일이 잦다고 한다. ‘점유이전금지 가처분’ 절차를 활용하면 세입자의 무단전대를 막을 수 있다고 하지만 일반인들은 내용과 절차를 제대로 이해 못하는 경우가 많아 전문가의 조언이 필요해 보인다. 

- ‘제소전화해’가 어디까지 유효한지 모르겠다.
“‘제소전화해’란 소송을 제기하기 전에 화해한다는 뜻이다. 법원에서 성립 결정을 받는다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.”

- 점유이전금지 가처분이 이런 때 가능한가.
“명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 불법 전대(재임대)하는 것을 금지하는 것이 점유이전금지 가처분이다. 일반적인 명도소송에서 점유이전금지 가처분을 하지 않았다면 나중에 번거로울 수 있다. 명도소송 판결문에 특정된 세입자와 강제집행 당시 점유자가 다르면 강제집행이 불가능해 처음부터 다시 진행해야 하기 때문이다. 반면에 ‘제소전화해’는 점유이전금지 가처분이 필요 없는 경우가 많다. 성립 당시부터 명도 조건에 관한 합의 사항을 법원으로부터 효력을 인정받았기 때문이다. 즉, 명도소송은 건물주가 명도에 관한 정당성을 입증해야 하지만, 제소전화해는 사전에 합법적인 명도조건을 세입자와 합의했기에 실 점유자가 다르더라도 큰 문제가 되지 않는다는 말이다.”

- 세입자가 상습적인 무단전대로 계약해지를 통보한 상황이다. 임대차 계약 때부터 ‘제소전화해’를 했던 사이라, 나가지 않고 계속 버틴다면 강제집행을 진행할 예정이다. 하지만 그 과정에서도 무단전대를 하지 않을까 걱정이 앞선다.
“부동산 강제집행은 당사자 특정이 매우 중요하다. 때문에 명도소송 전 점유이전금지 가처분이 필수다. 하지만 명도소송이 필요 없는 ‘제소전화해’의 경우 승계집행문 부여 절차가 있기 때문에 점유이전금지 가처분이 필요 없다.”

- 강제집행 도중 세입자가 점유자를 불법으로 다른 사람에게 넘기더라도 제소전화해 성립된 관계라면 괜찮은가?
“그렇다. 현 점유자를 파악해 법원에 승계집행문 부여신청을 통해 절차를 진행하면 된다. 반면에 제소전화해가 성립된 임대차관계라도 점유이전금지 가처분 절차가 필요한 상황이 있을 수 있다. 상습적인 무단전대를 저지른 세입자를 상대하는 경우가 그렇다. 현실적으로는 승계집행문으로 대부분 상황에 대처할 수 있지만, 세입자가 수시로 무단전대를 저지른 전례가 있고 앞으로도 그런 행위가 우려된다면, 점유이전금지 가처분이 완료된 후 세입자가 무단전대를 하더라도 해당 계약은 법률상 인정되지 않기 때문에 강제집행이 무리 없이 진행될 수 있다.”

- 제소전화해의 장점은 무엇인가.
“명도소송과 달리 강제집행까지의 시간이 상당히 짧기 때문에 세입자가 시간을 끄는 이득이 적어 실제로 강제집행 과정에서의 무단전대는 극히 드문 것도 사실이다. 하지만 이미 제소전화해가 성립된 임대차 관계에서는 강제집행 시 무단전대 자체가 형사상 책임을 물을 수 있는 사안이 되기도 한다. 제소전화해는 집행권원이므로 명도소송 없이도 강제집행을 할 수 있다는 사실을 세입자도 대부분 인지하고 있지만, 세입자가 강제집행을 어렵게 만들기 위해 상습적으로 무단전대를 한다면 형법 327조에 따라 강제집행면탈죄가 성립될 수 있다. 강제집행 면탈죄란 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담해 채권자를 해 하는 경우에 적용될 수 있다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com