[부동산 생활법률] 전대차 때도 전차인 모두와 제소전화해야

건물 전체를 임차하고 싶다는 세입자와 계약을 하려 하는데, 세입자가 전대차(재임대) 사업자라 전차인도 함께 들어오겠다고 하는 경우가 있다. 이럴 때 ‘제소전화해’를 하려다 전차인까지 모두 특정해야 하는지 혼란스러울 수 있다. 전문가들은 추후 명도 분쟁을 예방하기 위해서라도 세입자는 물론 전차인까지 특정해야 한다고 말한다. 

- 전대차와 전차인에 관해 먼저 설명해 달라.
“전대차 계약이란, 임대차 계약을 맺은 세입자가 다른 사람에게 점포를 재임대하는 것을 말한다. 전차인은 세입자에게 다시 들어오는 사람을 말한다.” 

- 상가 임대차에서는 건물주가 동의만 하면 전대차 사업도 가능하지 않나.
“그렇다. 다만, 제소전화해를 원하는 건물주 입장에서는 세입자만을 특정해 신청하길 희망하는 경우가 있다. 제소전화해 들어가는 비용 때문이다. 신청 대상이 늘수록 비용이 추가되어 부담을 느끼는 것이다. 하지만 세입자만을 상대로 제소전화해를 한다면 나중에 문제가 생겼을 경우 불필요한 수고를 할 수 있으니 신중히 결정하는 것이 좋다.”

- 전차인을 제외하고 제소전화해를 할 경우 예상되는 문제는 무엇인가.
“혹시라도 명도 분쟁이 발생할 경우에 발목을 잡을 수 있다. 건물주가 합법적으로 건물을 인도받는 강제집행 절차는, 제소전화해 조서에 특정된  사람을 대상으로만 진행할 수 있도록 규정되어 있기 때문이다. 제소전화해가 명도소송 없이 빠르게 강제집행 절차를 밟을 수 있는 방법이긴 하지만, 실제 점유자가 제소전화해를 맺은 당사자여야 한다. 대부분 전대차는 실 점유자가 전차인이기에 강제집행이 어려울 수 있다.”

- 그렇다면 전차인이 여럿인 상가 임대차에서도 제소전화해 신청 때 전차인을 모두 특정해야 한다는 것인가.
“그렇다. 건물 전체를 임차해 전대차 사업을 하려는 세입자 중에는 전차인 여럿과 계약을 맺는 사업자들이 있다. 이 때 건물주는 추가되는 인원이 많을수록 제소전화해 신청 비용이 많을 것이라고 생각해 전차인 일부만 추가하거나 전차인을 배제하기 쉽다. 하지만 나중에 더 큰 비용을 부담해야 할 수도 있다. 전차인 관련 비용은 그다지 부담되는 수준이 아니니, 세입자뿐 아니라 전차인 모두를 상대로 제소전화해를 해 추후 문제 발생에 대비하는 것이 현명한 벙법이다.”

- 전차인까지 제소전화해를 맺었는데, 전차인이 아닌 세입자에게 문제가 생기면 어떻게 되나.
“전대차 계약을 전차인이 잘 이행함에도 불구하고, 정작 세입자가 건물주에게 임대료를 내지 않는다면 강제집행 신청에 혼란이 올 수 있다. 세입자가 법을 어겨 임대차 관계가 해지된다면 전대차 관계 역시 법률상 해지되겠지만, 실제 잘못이 없는 전차인과 건물주가 합의해 세입자 대신 전차인을 임대차 관계로 변경해 문제를 원만하게 해결하는 경우도 많다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com