꼬마빌딩 투자 ABC ② 노후 준비하려면 ‘빌딩’

요즘은 은퇴자들도 은퇴 후 근로소득을 지속적으로 창출하는 경우가 많다. 정년 후에도 상당히 많은 이들이 근로소득에 의존하고 있다. 최근 은퇴(예정)자들 사이에서 관심을 끄는 것이 빌딩 투자다. 특히 목에 찬 아파트 대신 꼬마빌딩이 투자 대체재로 꾸준히 주목받고 있다.

◇ 꼬마빌딩, 이래서 각광받는다
꼬마빌딩이 각광을 받는 이유는 우선, 수요 측면에서 은퇴한 베이비 부머 세대들의 관심과 실제 투자가 늘었기 때문이다. 다주택에 대한 규제가 강화되면서 상대적으로 규제가 덜한 꼬마빌딩에 수요가 몰린 것이다. 저금리가 수 년 째 지속되면서 금융권 이익률을 넘어서는 빌딩 수익률이 부각되는 것도 꼬마 빌딩 수요가 증가하는 이유 중 하나다.

더구나 최근에는 빌딩 관리를 도와주는 업체들이 많이 생긴 덕분에 예전보다는 수월하게 투자하고 관리할 수 있는 재테크 상품으로 인식되고 있다. 개인이 아닌 법인으로 매입한 후 증여하게 되면 합법적인 절세가 가능하다는 점도 관심을 모으는 요소다. 한 동안은 임대 소득을 노리고 투자하는 사람들이 많았는데, 요즘은 투자소득을 기대하는 사람들이 많아지고 있다. 노후 대비해 쏠쏠한 투자 자산이 될 수 있다는 것이다.

◇ 연령별 포트폴리오 이렇게
은퇴 후 건강하고 안정적인 100세 시대를 맞으려면 젊었을 때부터 차근차근 노후를 대비한 투자 대상을 잘 선택해야 한다. 황정빈 공인중개사는 이와 관련해 연령대별로 부동산 포트폴리오 전략을 다음과 같이 제시한다.

우선, 20대와 30대는 내 집 마련의 토대를 준비할 시기다. 주택청약저축이나 주택청약예금, 주택청약부금 중 하나를 정해 최소한 매달 10만 원 이상씩 경제 사정에 맞게 불입하라고 조언한다. 30대와 40대는 안정된 직장생활을 기반으로 내 집 마련을 실천하는 시기다. 운 좋게 아파트를 증여나 상속 받았다면, 상가주택이나 상가빌딩으로 갈아타는 것도 고려할 만 하다고 권한다.

40~50대는 수익형 부동산 투자로 재테크하는 시기다. 은퇴를 앞두었거나 은퇴한  얼마 안된 50~60대는 이제까지 모아 둔 자산을 리모델링하는 시기다. 팔 것과 계속 보유할 것을 구분해, 길게 보고 투자에 집중하라는 얘기다. 60대가 되기 전에 소형 상가나 꼬마 빌딩에서 자본소득을 얻는 방안을 미리 준비하는 것도 좋은 노후 대책이라고 말한다.

◇ 이왕이면 법인으로 투자하라
전문가들은 빌딩 투자를 개인 보다는 법인 이름으로 하는 것이 여러 모로 유리하다고 입을 모은다. 법인으로 빌딩에 투자할 때 유리한 점이 훨씬 많기 때문이다.

우선, 법인 소유로 부동산을 매매할 때 절세 효과가 훨씬 크다. 개인사업자의 양도소득세 비율은 최소 6%에서 최대 45%이며 여기에 누진세율이 적용된다. 반면에 법인사업자는 2억 원까지는 법인세율이 9%, 200억 미만까지는 19%로 적용되어 절세효과가 크다. 빌딩에서 임대수익을 얻게 되면, 절세한 자금을 다른 곳에 재투자할 수 있다. 법인이면 아무래도 대출받기도 용이하다.

상속세나 증여세를 크게 절감할 수도 있다. 개인이 자식에게 부동산을 증여할 경우 취득세를 내야 하는데 그 규모가 만만치 않다. 반면에 빌딩을 법인으로 보유할 경우, 회사 주식을 사전에 증여함으로써 나중에 상속세를 줄일 수가 있다.

빌딩을 현물로 그대로 주는 것보다 주식으로 증여함으로써 자녀들의 무분별한 자산 낭비를 억제하는 부수적인 효과도 기대할 수 있다. 특히 가족법인이면 차등배당이 가능해, 특정 자녀에게 더 많은 배당금으로 몰아주는 형식으로 상속 및 증여효과를 극대화할 수 있다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com