꼬마빌딩 투자 ABC ④ 현장답사로 밸류업 빌딩 찾기

마음에 드는 빌딩 매물에 대해 일차적인 입지 분석과 상권 분석 이후 주변 매각 사례 등을 통해 감정 가격이 추정되면 다음 순서는 현장 답사다. 현장답사 때는 꼭 확인해야 할 내용들을 체크리스트로 만들어 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 이 체크리스트는 나중에 가격 협상을 할 때 매우 유용하게 활용될 수 있다. 

◇ 현장 체크리스트에 담아야 할 내용들
체크리스트에 담아 반드시 확인해야 할 것은 우선 건축물대장과 다른 점이 있는지 여부다. 불법 증개축 등 위법건축물은 없는 지 확인하는 것이다. 건물의 노후 정도나 누수 여부도 반드시 체크해야 한다. 가격 산정 때 크게 고려될 사항들이다. 건물 관리 상태도 파악해야 한다. 소방 시설은 제대로 갖췄는지, 주차 공간은 적법하고 여유가 있는 자 등을 점검하는 것이 필요하다.

당연히 건물 임대 현황과 공실 상태를 파악하는 것이 중요하다. 임대료 수준이 적정한 지도 필수 비교점검 사항이다. 대중교통의 접근성도 무시하면 안된다. 건물 가격 산정 때 프리미엄이 얹어지느냐 여부가 결정될 주요한 ‘상수’다. 토지이용계획원의 용도 지역, 지구단위계획구역 여부 등도 확인해야 한다. 아무래도 믿을 만한 전문가와 현장 동행하는 것이 유리할 수 밖에 없다.

◇ 건물 입지 및 상권 확인
이왕 현장 답사를 갔다면 가능하면 오랜 시간을 투자할 필요가 있다. 시간대별 유동 인구 파악을 위해서다. 시간대별로 유동인구가 어는 정도되는지를 며칠 정도는 발 품을 팔아 직접 확인할 필요가 있다. 가까운 전철역이나 버스 정류장에서 도보로 어느 정도 소요되는지, 지름길은 없는 지도 파악해 두는 것이 좋다. 그 빌딩에서 장사를 하는 사업체들이 장사가 잘 되는지 못 되는지를 파악하는 것은 나중에 권리금 산정에 기초 자료가 될 수 있다.

상가 건물이라면 북향의 빌딩을 추천하는 전문가들이 많다. 일조권의 영향을 덜 받아 남향보다 대지 효용성이 높기 때문이다. 혹 나중에 건물을 신축할 경우라면 반듯하게 건물을 올릴 수 있어 유리하다. 만일 건물 매입 후 신축 또는 리모델링을 생각하고 있다면, 용적율 파악이 중요하다. 용도지역의 용적율보다 훨씬 높다면 그만큼 이득이기 때문이다.

건물이 국유지나 사유지와 인접해 있다면 더 매력적이다. 만일 그 땅들이 진입로가 막힌 '맹지'라면 더더욱 그렇다. 매입 후 싸게 불허받거나 주차장 등의 공간을 활용할 수 있는 여지가 있기 때문이다.

◇ 건물 주변 시세 파악, 이렇게
빌딩 매각 정보를 제공해 주는 ‘밸류맵’이나 ‘디스코’ 등을 잘 활용하면 빌딩 실제 매매 여부와 매물 등을 쉽게 확인할 수 있다. ‘랜드북’은 대략의 추정 감정가격도 알려준다. 현장 답사간 김에 근처 부동산 중개업소에 들러 정보를 얻는 것도 도움이 된다. 

다만, 이 경우 자칫 자신이 사려는 건물의 정보를 공개하게 될 수 있으니 유의하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다. 직접 매수를 의뢰했던 중개업체나 컨설팅 업체에서 주변 매매 시세를 쉽게 얻을 수 있으니 궂이 여러 곳에 정보를 흘릴 필요는 없다는 얘기다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com