꼬마빌딩 투자 ABC ⑤ 법과 규제부터 제대로 숙지해야

임대인과 임차인 간의 분쟁을 규율하고 조절하는 법이 ‘상가임대차보호법’이다. 사업자등록의 대상이 되는 상가 건물의 임대차에 대해 적용되는 강제 법규다. 이 법의 규정에 위반된 약정과 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 것이 중요하지만, 법과 규정을 제대로 알지 못하면 불이익을 당할 수 밖에 없으니 계약 당사자들은 평소에 숙지해 두는 것이 좋다.

◇ 상가임대차보호법의 핵심 네 가지
이 법의 핵심은 크게 네 가지다. 가장 먼저, 사업자등록을 신청한 다음날부터 제3자에 대해 ‘대항력’이 생긴다는 사실이다. 임차한 건물이 매매나 증여, 경매 등으로 인해 소유권자가 바뀌어도 임대차계약은 그대로 승계된다. 임대차 계약이 존속하는 한, 임차건물에서 영업을 할 수 있다는 얘기다.

다음은 임대료 증액 상한선이다. 법상 연간 증액할 수 있는 한도는 5%이다. 지역별 환상보증금이라는 것이 있는데 서울은 9억 원, 수도권 과밀억제권역 및 부산은 6억 9000만 원, 광역시는 5억 4000만 원이다. 그 밖의 지역은 3억 7000만 원이다. 환산보증금이 초과할 경우에는 이 제한을 받지 않는다.

계약갱신청구권도 따져봐야 한다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사 가능하다. 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우도 법에 규정돼 있다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받는 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

임차인이 임차료를 연체하거나, 부정한 방법으로 임차하거나, 임대인 동의 없이 목적 건물의 정부 또는 일부를 전대하거나 혹은 고의나 중과실로 파손한 경우, 그리고 임대인-임차인간 합의가 된 경우가 그에 해당한다. 

마지막은 임차인의 권리금 보장이다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 때까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해선 안된다. 다만, 신규 임차인이 보증금 또는 차임을 자력으로 지급할 여력이 없거나 해당 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으면 정당한 사유로 권리금을 보장해 주지 않아도 된다.

◇ 토지이용계획확인원도 꼼꼼히 따져봐야 
매입한 빌딩을 용도 변경해야 할 상황이 생길 수 있다. 그런 경우 토지이용계획확인원을 발급받는 것이 우선이다. 토지이용규제 기본법에 따라 토지의 이용 용도를 확인하는 문서다. 토지에 대한 각종 규제와 허가 가능한 용도를 확인할 수 있어, 이 서류를 통해 해당 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 지구단위계획구역 등을 먼저 확인해야 한다. 

추가로 일조권이나 사선 제한, 건축선 등 다른 부동산공법상 제약이 있는지도 따져 보아야 한다. 황정빈 공인중개사는 “해당 부동산의 공법상 규제만 잘 분석해도 매입 대상 부동산의 가치를 90% 이상 알아낼 수 있다”고 말한다.

용도지역의 핵심은 건축 시 적용되는 건폐율과 용적율, 그리고 건축물 허용 용도이다. 건폐율은 적정규모의 수평면적 넓이를 규제한다. 가장 넓은 층의 바닥면적을 건축면적의 기준면적으로 본다. 

이 건축면적이 전체 땅에서 차지하는 비율, 즉 대지면적에 대한 건축면적의 비율이 건폐율이다. 건축물 주위에 최소한의 공간을 두어 건축물이 과밀해지는 것을 막고, 일조나 채광 통풍 등에 필요한 공간을 확보하기 위한 조치다. 건폐율이 높을수록 옆 건물과 떨어져 여유있는 거리를 두고 건축하기가 어렵다.

용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화해 적용함으로써 용도지역의 가능을 증진시키고 미관이나 경관 등을 제한해 용도지역으로 규제하지 못하는 것을 규제하는 역할을 한다. 

해당 부동산이 도시계획에 들어가 있는지 파악하는 것도 대단히 중요하다. 이럴 때도 토지이용계획확인원 열람이 반드시 필요하다. 해당 토지가 공원으로 표시되어 있거나, 앞으로 신설될 도시에 편입되어 토지가 잘려나갈 수도 있으니 미리 꼼꼼히 확인해 봐야 한다. 특히 재개발구역으로 지정된 지역이거나 그린벨트 지역이라면 개발이 어렵다고 봐야 한다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com