꼬마빌딩 투자 ABC ⑥ 밸류업 빌딩 찾는 법

빌딩 투자의 궁극적인 목적은 투자 가치를 높일 수 있는 ‘밸류업 매물’을 찾는 것이다. 향후 충분한 매각 차익을 기대할 수 있는 대상을 찾아야 한다. 그런 결과를 만들어 내려면 건물 입지는 물론 개발 호재 여부나 주변 지역 상황 등에 관한 상당한 정보와 발 품 노력, 그리고 꺾이지 않는 투자 의지가 필요하다. 가치를 끌어올릴 수 있는 빌딩을 찾으려면 어떤 것에 주안점을 두고 점검해야 할 지를 알아보자.

◇ 개발 호재 확인 후 가능하면 정방형 빌딩을
투자 수익을 극대화하려면 개발호재가 있는 지부터 확인해야 한다. 이런 지역의 매물은 개발이 진행될 때마다 가격이 오를 수 밖에 없기 때문이다. 이른바 투자 영(0) 순위 매물인 만큼, 경쟁이 치열할 수 밖에 없다는 사실도 염두에 두어야 한다. 교통 요지에 있는 빌딩들의 경우 자체 매각 차익도 기대할 수 있으나, 매입 후 증축 이나 리모델링을 통해 임차 수익률을 올려 추가로 가격 상승을 기대하는 것도 한 방법이다. 

건물을 고를 때는 가능하면 토지 모양이 정방향인 건물이 좋다. 나중에 추가 설계 등에 유리하기 때문이다. 폭이 좁고 구부러져 긴 토지는 ‘건축선 후퇴’에 적용될 경우 건물 폭이 훨씬 좁아질 수 있다. 그렇게 되면 건물의 외관도 문제지만, 건물의 효용성이 떨어져 건물의 가치를 깎아내려 제 값을 못 받게 된다. 

◇ 북향의 코너 건물을 주시하라
입지적 측면에서는 코너 부지의 건물이 더 효용성이 크다. 측면에 주차장을 설치해 1층 전면을 상가로 임차하게 되면 임대료를 더 높일 수 있기 때문이다. 특히 꼬마 빌딩은 1층 임대료가 전체 임대료 수입의 절반 이상에 달하는 경우도 있어, 1층을 잘 활용하는 것이 빌딩 가격 전체에 미치는 영향이 크다.

일조권을 따져보면 의외로 남향 보다는 북향 건물이 효용 가치가 더 높다고 전문가들은 말한다. 남향의 경우 일주권 규제 때문에 층별 건축물이 계단식으로 올라가기 쉽다. 때문에 남은 용적률을 다 찾아 먹지 못하는 경우가 생길 수 있다. 특히 용도지역 분류상 상업 지역을 제외한 지역의 토지는 북향 건물을 사야 일조권을 피할 수 있다.

◇ 이면 부지 추가 매입 여부도 검토해야
빌딩의 가치를 높이는 데는 이면 도로나 땅을 활용하는 방법도 포함된다. 이면 도로의 토지 가격이 대로변 가격을 따라가는 경우도 기대할 수 있는데다, 무엇보다 차량 진입로 등을 개선해 임대 효율을 높여 빌딩 가치 자체를 끌어 올릴 수 있다. 

특히 맹지 인 듯, 맹지가 아닌 입지의 매물이 있다면 눈 여겨 봐야 한다. 교량이 연결되면 토지 가치는 물론 건물 가치도 덩달아 오를 수 있기 때문이다. 대로변의 토지 가운데 국유지나 시유지일 경우 도로점용 허가를 신청해 건물을 신축할 수 있는 여지도 노려볼 수 있다.

매입 대상 부동산이 국공유지와 붙어 있는 경우라면 더더욱 유심히 살펴봐야 한다. 매입한 건물이나 땅에 붙어있는 국공유지가 맹지라면 나중에 토지 가치 상승을 기대하고 싸게 불하받을 기반을 다져놓을 필요성이 있다. 주차장이나 휴게공간으로 쓰다가 기회를 보는 것도 좋다. 

◇ 토지 분할 또는 경매·공매 통한 밸류업 
서울 소재 일반 상업지는 도로 폭이 4m 미만일 경우 최대 연면적 2000㎡ 이하로 건축해야 하는 규정이 있다. 이럴 경우 용적율 적용 최대 면적에서 역산을 해 남은 토지를 분할해 건축하면 이득을 얻을 수 있다. 당연히 무턱대로 시행할 것이 아니라, 분할 가능 여부를 먼저 시청이나 구청에 문의해 보고 결정하는 것이 바람직하다.

경매나 공매를 통해 좋은 가치의 건물을 얻는 경우도 많다. 경매에 나왔다고 허접한 건물이 아니라는 얘기다. 특히 경매가 진행되면서 수 차례 유찰이 되어 ‘유치권 행사 중’이라는 단서가 붙는 건물이 있다. 이런 빌딩 가운데 대항력이 없는 유치권을 깰 수 있다면 대박을 터트릴 가능성이 있다. 물론 경매에 대한 가본 정보나 확실한 이해 없이 섣불리 덤벼들었다가는 낭패를 볼 수 있으니 전문가의 도움이 반드시 필요하다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com