[부동산 생활법률] 명도소송 전 점유이전금지가처분 신청

세입자가 임대료를 연체해 명도소송을 진행하는 과정에서 세입자가 무단으로 제3자에게 임대 점포를 넘기는 경우가 있다. 법원에 명도소송을 제기할 때 점유이전금지가처분을 신청하지 않았기 때문에 생기는 결과다. 전문가들은 명도소송을 제기할 때, 점유이전금지가처분을 하지 않으면 나중에 낭패를 볼 수 있다고 말한다.

- 점유이전금지가처분이라는 것이 무엇인가.
“점유이전금지가처분이란 세입자가 임대인의 동의 없이 점유를 제3자에게 이전하지 못하도록 법원이 내리는 임시 조치를 말한다. 이를 통해 명도소송의 효율성을 높일 수 있다. 세입자의 악의적인 점유 이전을 막으려면 점유이전금지 가처분의 장점을 제대로 숙지해야 한다.”

- 만일 점유관계가 명확하지 않은 상태에서 명도소송을 진행하면 어떻게 되나.
“승소 판결문이 나오더라도 강제집행 절차가 불가능해진다. 그래서 명도소송을 다시 진행해야 하는 상황이 발생할 수도 있다. 점유이전금지가처분을 통해 점유관계를 명확히 파악한 후 명도소송을 진행하면 이러한 시행착오를 줄일 수 있다.”

- 점유이전금지가처분과 관련해 법원의 인용 결정은 어떤 형태로 내려지나.
“점유이전금지가처분에 대해 법원의 인용 결정을 받으면 ‘점유를 이전하거나 점유명의를 변경해서는 안 된다’는 명령이 결정문에 기재되고, 곧바로 법원의 집행관에 의해 공시된다. 고시문에는 점유이전금지가처분 명령 외에도 ‘누구든지 집행관의 허가 없이 이 고시를 손상 또는 은닉하거나 기타의 방법으로 그 효용을 해하는 때에는 벌을 받을 수 있다’는 내용이 기재된다. 때문에 세입자는 무단전대를 시도하기 어려워진다. 고지문을 훼손할 경우 형사상 책임까지 따른다.”

- 점유이전금지가처분의 다른 장점은 또 어떤 것이 있나.
“점유이전금지가처분 집행을 신청하면, 세입자가 실제로 건물에 거주하는지 확인할 수 있다. 법원 집행관이 2주 내에 현장을 방문해 확인 절차를 밟기 때문에, 세입자의 실거주 여부를 파악할 수 있다. 이는 명도소송 과정에서 중요한 정보를 제공하며, 소송의 효율성을 높이는 데 기여한다. 시간과 비용도 절약할 수 있다. 특히 세입자가 가처분 결정과 집행, 고시문 부착 등의 절차에 심리적인 압박을 느껴 자진 퇴거하는 경우가 있어 소송 절차를 단축할 수 있다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com