재개발·재건축 입주권 및 분양권에 대한 양도세 이슈

부동산 경기가 다시 꿈틀하면서 재개발·재건축이 다시 주목을 끌고 있다. 조합원입주권이나 분양권을 활용한 재테크 및 양도세 절세 전략에도 다시 관심이 모아지고 있다. 노후에 대비해 재개발·재건축에 투자하려는 은퇴생활자들이 꼭 알아야 할 세제 관련 규정들을 숙지해야 세금도 줄이고 수익도 극대화할 수 있다.

◇ 재개발·재건축 주택 보유기간 계산
보유하던 주택이 재개발 및 재건축 대상이 되어 완공된 경우, 주택 보유기간은 종전 주택의 보유기간에 재개발·재건축 등 공사 기간, 그리고 완공주택의 보유기간을 통산해 계산한다.

양도세 과세 여부는 재개발·재건축 구역 내 토지를 시업시행자에게 양도하고 그 대가로 취득한 토지 또는 건축시설은 ‘환지’로 본다. 따라서 양도소득세가 과세되지 않는다. 다만, 청산금을 교부받은 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이라 보고 양도세가 부과된다.

◇ 조합원입주권의 양도
재개발·재건축으로 인해 조합원이 취득한 입주권은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’다. 당해 조합원입주권의 취득 시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날인 ‘관리처분계획의 인가일을 말한다. 다만, 주택 재건축사업의 경우 2005년 5월 31일 이전에 사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행인가일이 입주권 취득일이 된다.

1세대 1주택인 원 조합원이 재개발·재건축 등으로 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우 양도세가 비과세된다. 종전 주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 비과세 요건을 충족해야 한다. 더불어 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권이 없거나, 당해 조합원입주권 외에 1주택을 취득한 경우로 주택 취득일로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도해야 비과세 혜택이 부여된다.

◇ 조합원 입주권을 비과세 받는 경우
1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권(2021년 1월 1일 이후 취득분)을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택이 주어지지 않는다. 다만, 1세대 1주택자가 조합원입주권이나 분양권을 취득해 주택을 양도하는 경우, 일정 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

우선, 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내에 양도하는 경우다. 이 때도 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다. 또 종전 주택은 1세대 1주택 비과세 요건인 2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하여야 한다.

주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지나 양도할 때도 일정 요건을 갖추면 비과세 된다. 종전주택을 취득일로부터 1년 이상 지난 후 조합원입주권을 취득하고, 재개발·재건축이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택을 양도해야 하며, 마찬가지로 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족시켜야 한다.

1세대 소유의 1주택이 조합원입주권으로 전환되어 재개발·재건축 사업시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도하는 경우에도 비과세가 가능하다. 단, 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주해야 하며, 재개발·재건축 완성 후 3년 이내에 새 주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 하며, 그 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 내에 대체주택을 양도해야 한다. 

◇ 분양권 양도에도 비과세 받는 경우 
주택을 분양권 취득일로부터 3년 이내에 양도할 경우 일정 조건을 충족하면 비과세 혜택을 얻을 수 있다. 종전주택을 취득일로부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하고, 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 하며, 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하)을 충족해야 한다. 

주택을 분양권 취득일로부터 3년이 지나 양도할 경우에도 비과세를 받을 수 있다.  다만, 이 경우에도 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하고, 분양권애 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사를 가 1년 이상 계속 거주해야 한다. 또 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com