[부동산 생활경제] 법인 임대주택에 대표는 입주 불가

법인이 직원 숙소 용도로 주택을 임대해 놓고 직원이 아닌 대표가 들어가 사는 경우가 있다. 특히 대부분 이런 경우는 외형상으로는 대표 거주 사실이 쉬쉬되곤 한다. 불법이기 때문이다. 당연히 주택임대차보호법의 보호도 받지 못한다. 부동산 전문변호사인 엄정숙 변호사(법도종합법률사무소)가 전하는 팁을 일문일답 식으로 풀어 들어 보자.

 - 그런 대법원 판례가 있나.

“법인이 임대한 주택에 대표이사가 거주한 경우, 주택임대차보호법에 따른 대항력이 인정되지 않는다는 대법원 판례가 있다. 임차주택에서 대항력을 얻으려면 법인 소속 ‘직원’이 실제 거주해야 하며, 대표이사나 사내이사 등 임원은 직원으로 보기 어렵다는 판결(대법원 2023다226866)이 나와 있다.

- 이 판례의 의미는 무엇인가.

“법인이 임대한 주택을 통해 주택임대차보호법상 대항력을 주장하려면, 그 주택에 거주하는 인물이 반드시 직원 신분이어야 함을 명확히 보여준 판례라고 할 수 있다.”

- 어떤 경위에서 이런 판례가 나왔나. 

“원고인 A회사와 피고인 B회사는 보증금 2억 원, 월세 1500만 원으로 주택 임대차계약을 체결했다. 임대차기간은 2019년 12월 12일부터 2021년 12월 11일까지였다. 이후 B사의 대표이사가 직접 주택에 거주하고 전입신고까지 완료하자, B사는 이를 근거로 대항력을 인정받아 계약갱신 요구를 했다.”

- 원심도 대법원과 같은 판결이었나.

“원심 법원 역시 주택임대차보호법에서 대항력을 인정받으려면 법인이 임차한 주택에 직원이 거주·전입 해야 하며, 대표이사는 직원으로 볼 수 없어 해당 요건을 충족하지 않는다고 판단했다. 특히 주거 목적을 충족하지 못하는 경우, 아무리 법인 명의의 임차라도 대항력이 인정될 수 없음을 분명히 했다. 고액의 월세, 법인 본점과 주택 간의 지리적 연관성 부족 역시 대항력 인정에 불리한 요소로 작용했다.”

- 최근 법인을 활용해 주택 임대차계약을 맺는 사례가 증가하고 있다.

“그렇다. 하지만 단순히 법인 명의로 계약했다는 이유만으로 법률상 보호가 보장되지는 않는다. 계약 전에 반드시 해당 주택에 실제 직원이 거주할 계획이 있는지, 입주자가 직원 범위에 해당하는지, 주민등록 절차까지 제대로 이행할 수 있는지 면밀히 확인해야 한다. 즉, 법인 임대차에서 대항력을 기대한다면 직원 거주 요건을 사전에 충족하는 것이 필수적이다.”

 
 박성훈 기자 shpark@viva2080.com