[증여세 절세 가이드]④ 부동산 증여 절세 팁4 <끝>

주택 등 부동산을 자녀 등에게 증여할 때 절세 측면에서 보면, 어떤 순서로 증여하느냐가 대단히 중요하다. 돈으로 증여하는 것이 나을 지, 부동산 증여가 나을 지 잘 판단해야 할 때도 있다. 특히 과세당국의 자금추적 칼 날이 매섭기 때문에, 엉성하게 자기 돈 없이 증여를 받겠다고 했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않다. 

◇ 증여 순서가 중요하다
전문가들은 증여 우선 순위를 대체로 다음과 같이 제시한다. 첫째, 앞으로 가격이 크게 오를 것 같은 자산이 1순위다. 자산가격이 오를 것으로 기대되는 자산부터 증여하는 것이 절세 효과를 극대화하는 길이라는 얘기다. 다음은 시가와 증여재산가액의 차이가 큰 자산이다. 마지막 순서가 양도차익이 큰 자산이다. 

◇ 금융자산보다는 부동산이 유리하다
증여금액을 평가하는 방법이 다르지만 일반적으로는 부동산이 금융자산보다 증여 절세에 유리하다. 현금 주식 등 금융자산은 증여금액이나 증여일 현재 시가잔고액으로 평가한다. 상장 주식은 증여일 전후 2개월 동안의 종가를 평균 해 계산한다. 금융자산도 증여를 통해 명의를 분산해 금융소득 종합과세를 줄이는 방법이 있다.

반면 부동산은 아파트의 경우 증여재산가액을 매매사례가액으로, 단독주택이나 상가 및 토지는 대개 세법상 기준시가로 평가한다. 이런 경우 시가와 기준시가 차이가 큰 자산부터 증여하는 것이 유리하다.

◇ 토지증여는 공시지가 하락기에
토지 증여의 경우 유사한 매매사례가액을 찾기가 쉽지 않아 대부분 개별 공시지가로 증여재산을 평가한다. 그런데 토지의 개별공시지가는 5월 말 경에 확정고시되므로 그 후에 증여를 하면 당해 연도 공시지가가 적용된다. 물론 그 이전에 증여하면 전년도 도시지가가 작용된다.

토지 공시지가는 지자체별로 4월 중순부터 5월 초쯤 열람할 수 있다. 이를 감안하면, 그 즈음에 공시지가가 전년도에 비해 크게 올랐다면 5월 말 전에 서둘러 증여 등기를 마무리해 증여세와 취득세 등을 절감하는 것이 유리하다는 얘기가 된다. 반대로 공시지가가 하락할 것이 확실해 보인다면 6월 이후에 증여해 새로운 공시지가를 적용받는 것이 좋다.

◇ 자금출처 조사에 대비하라
국세청은 증여받은 사람이 구입자금의 80%를 소명토록 하고 있다. 일단 부동산 구입 자금 가운데 일단 본인 자금으로 인정되는 자금들을 뺀다. 그렇게 본인 자금이라고 입증되지 않은 금액이 재산 취득자금의 20% 또는 2억 원 가운데 작은 금액에 미치지 못하면 증여로 보지 않는다.

소득이나 재산 상황 등을 종합 고려해, 자기 힘으로 취득했다고 인정하기 어려우면 다른 사람에게서 부동산 구입자금을 증여받은 것으로 추정한다. 본인 자금임을 충분히 소명하면 증여로 과세되지 않지만, 그렇지 못하면 증여로 보아 증여세를 부과한다. 의심을 받지 않으려면 소득금액, 상속이나 증여로 받은 재산, 객관적으로 확인 가능한 대출 금 등을 제대로 소명해야 한다. 

2020년 10월부터는 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 개정되어, 투기과열지구와  조정대상 지역 같은 규제지역 내 주택 거래신고 때 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다. 특히 투기과열지구의 경우 주택 실거래 신고 때 자금조달계획서와 함께 객관적인 증빙자료를 제출해야 한다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com