꼬마빌딩 투자 ABC ⑦ 적정 가격 산정 방법

부동산 가격 만큼 쌍방 의견 절충이 어려운 것이 없다. 감정평가사가 아무리 객관적으로 평가한다고 해도 제 각각인 경우가 많다. 매입하려는 건물의 ‘적정가격’ 산정은 그래서 어렵다. 가능한 싸게 살려는 사람과 가능한 비싸게 팔려는 사람 간의 기 싸움이 치열하다. 추정 감정가와 실제 최근 매매가 등 각종 입수 가능한 데이터들을 확인하는 것이 최우선이다.

◇ 적정 빌딩 가격 산정의 기본
최근에는 빌딩 매매 시세도 편하게 열람할 수 있는 다양한 방법들이 나오고 있다. ‘밸류맵’이나 ‘디스코’, ‘랜드북’ 등의 사이트를 검색하면 실제 매매 가격과 추정 감정가를 어느 정도는 확인할 수 있다. 이 때 많이 활용되는 가격 산정 방식은 크게 세 가지가 있다.

첫째는 수익방식이다. 건물 임대료와 임대수익률로 건물의 가치를 평가하는 방식이다. 일반적으로 빌딩 가격은 연간 임대수입을 적정수익률로 나눈 후 보증금을 더한 금액으로 산정된다. 예를 들어 적정수익률을 2%로 정도로 치는 서울 강남의 경우, 보증금 10억 원에 월세가 3000만 원이라면 3억 6000만 원/0.02)+10억 원을 계산해서 190억 원이 나온다. 여기에 건물 노후도나 용적률 등을 고려해 적정 가격을 산정한다. 

두 번째는 거래사례비교 방식이다. 주변 매매 사례를 비교분석해 가격을 결정하는 방식이다. 수익형 부동산이나 주거용 부동산에 두루 활용된다. 밸류맵 같은 사이트에 지번을 입력하면 빌딩 주변의 유사한 매물 정보를 알 수 있다. 요즘은 부동산 매매 정보가 등기부등본에 투명하게 제공되고 있다. 다만, 여기서 확인하는 시세는 주변 시세인 만큼, 해당 건물의 특성 등을 별도 고려해야 한다.

세 번째는 셋째, 원가 방식이다. 토지가격과 건물 가격을 합산한 평가방식이다. 원가에 건물 신축 때 소요된 건축비용을 연도별로 감가상각해 산출한다. 토지 시세를 알면 쉽게 계산할 수 있다. 마지막으로, 연면적 매매가 산정방식이 있다. 빌딩의 연면적이 2000평 이상인 경우에 주로 활용된다. 건물의 평당 가격에 건물 전체 연면적을 곱해 계산한다. 입지에 따라 1급지부터 3급지로 보정해 최종 가격이 산정된다.

◇ 매수 협상 이렇게
매수자나 매도자 간 동일한 물건에 대한 적정 가격 차는 늘 존재한다. 전문가들은 ‘정보’가 관건이라고 말한다. 급하게 매물을 처리해야 하는 사정 등을 미리 알아낼 수 있다면 적정 가격보다 훨씬 싸게 건물을 매입할 수 있다는 것이다. 이럴 때는 특히 현장 답사 때부터 작성해 둔 체크리스트가 큰 역할을 하기도 한다. 

빌딩을 사려는 입장에서는 건물주도 반박할 수 없는 가격 디스카운트 요인들을 정확히 제시하는 것이 관건이다. 이른바 가격 협상력을 발휘해야 하는데, 딜이 틀어질 정도로 상대방이 기분을 상하지 않는 범위에서 잘 조율하는 것이 성공 전략이다. 이런 저런 장점 때문에 건물을 꼭 사고 싶은데 이런 저런 이유로 비용이 많이 들어갈 수 밖에 없으니 깎아 달라는 식으로 설득력 있게 어필하는 것이 효과적이라고 한다.

서울 소재 빌딩 매매 경험이 많은 황정빈 공인중개사는 “부동산 가격에 정가는 없다”고 말한다. 타이밍에 맞게 누가 현금을 확보하고 있느냐, 누가 더 정확한 매물 정보를 갖고 있느냐에 따라 가격이 크게 달라질 수 있다고 말한다. 결국 준비된 매수자만이 밸류업 빌딩을 가질 수 있다는 얘기다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com