[이슈&이슈] 오늘부터 스트레스 DSR 적용… 대출한도 확 줄어든다

앞으로 은행에서 주택담보대출 받기가 더 어려워질 것으로 보인다. 정부가 예고된 대로 26일부터 ‘스트레스 DSR’ 제도 시행에 들어갔기 때문이다. 

향후 금리 인상 가능성까지 반영해 대출 한도를 줄이는 ‘스트레스 DSR’이 시행된다는 것은, 그만큼 차주의 상환능력을 더욱 깐깐하게 따지겠다는 의미다. 당연히 은행에서 주택담보대출 한도가 줄 수 밖에 없는데, 전문가들은 최대 15% 정도가 줄어들 것으로 전망하고 있다. 

◇ DSR에서 스트레스 DSR로… 대출시장에 어떤 변화?
이제까지 시행되던 DSR은 총부채원리금상황비율을 의미했다. 차주의 연 소득 대비 갚아야 하는 원리금의 비율을 뜻했다. 이를 근거로 지금까지는 갚아야 할 원리금이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 DSR을 조정해 왔다. 하지만 오늘부터는 실제 금리에 일정 수준의 가산금리까지 더한 스트레스 DSR이 적용된다.

예를 들어 연봉이 5000만 원인 직장인이 40년 만기 주택담보대출을 받을 경우, 이제까지는 5%의 변동금리로 최대 3억 4500만 원을 빌릴 수 있었다. 하지만 스트레스 DSR이 적용되면 가산금리 0.38%가 더해져 대출 한도는 3억 2800만 원으로 줄어들게 된다. 

금융당국은 스트레스 금리를 과거 5년 동안 가장 높았던 수준의 가계 대출 금리에서 현재 금리를 뺀 차이로 계산했다. 다만, 하한선을 1.5%로 하고 상한선을 3%로 설정했다. 

또 급격하게 대출 한도가 줄어들어 실수요자들이 어려움을 겪을 것에 대비해 올해 상반기까지는 스트레스 금리의 25%만 적용하기로 했다. 하지만 하반기에는 50%, 내년부터는 100%가 적용된다. 

적용 범위도 점차 늘려 오는 6월부터는 은행권의 신용대출과 제2금융권의 주택담보대출에도 적용하기로 했다. 이어 하반기에는 모든 대출 상품으로 확대할 방침이다. 

이렇게 되면 당초 원했던 수준까지 대출을 받지 못하는 경우가 크게 늘게 된다. 결국 대출자들이 스트레스 금리가 상대적으로 낮은 주기형이나 고정금리를 더 많이 선택할 가능성이 높다. 이번 제도 적용대상에는 오피스텔까지 포함되어, 대출 시장의 일대 변화가 불가피할 것으로 보인다.

◇ 대출 한도 덜 깎이려면 어떻게? 
시중은행의 시뮬레이션 결과를 보면, 연봉 5000만 원인 A씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출을 받을 경우, 이번 조치로 인해 당장 26일부터 대출 한도가 2000만 원 가량 줄어드는 것으로 나타났다. 현재 금리가 5.0%라도 은행이 여기에 0.38%포인트를 더한 5.38%를 기준으로 DSR을 계산하기 때문이다.

그렇다면 대출 한도를 덜 깎이는 방법은 없을까. 시뮬레에션에 따르면, 같은 조건의 혼합형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 6개월 또는 12개월 주기 변동금리)나 주기형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 60개월 주기 변동금리) 상품의 경우 한도 축소 폭이 각각 1100만 원, 500만 원으로 변동형 상품에 비해 덜 한 것으로 확인됐다.

이는 금융당국이 변동형(스트레스 금리 1.5%×100%×25%)보다는 혼합형(1.5%×60%×25%)에, 혼합형보다는 주기형(스트레스 금리 1.5%×30%×25%)에 더 적은 스트레스 금리를 더한 때문이다. 결국 변동성 금리 대출보다는 주기형 쪽에 가까운 대출로 갈아타는 등의 고민이 필요하다는 얘기다.
◇ 하반기 이후 더욱 세심한 주의 필요
스트레스 DSR 체계가 올해 하반기에 2단계, 내년 1월부터는 3단계로 확대 시행되면서 대출 한도 축소 폭도 더욱 커질 것으로 보인다. 스트레스 금리의 반영 비율이 올 상반기까지는 25%이던 것이 하반기에 50%, 내년부터는 100%로 높아지기 때문이다.

예를 들어 A씨의 변동금리 주택담보대출 한도가 어제까지는 3억 4500만 원이었으나 스트레스 DSR 1단계에선 3억 2800만 원으로 준 데 이어 하반기부터는 3억 1200만 원, 그리고 내년부터는 2억 8400만 원으로 급격히 줄어 든다. A씨가 계속 변동금리를 고집할 경우, 1년도 안되는 사이에 최대 대출액이 6100만 원이나 깎인다는 얘기다.

특히 올 하반기의 2단계부터는 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR 제도가 적용되고, 내년 1월부터는 3단계로 모든 가계대출로 적용 대상이 확대되기 때문에 전체 금융권에서 받을 수 있는 대출 한도가 더욱 크게 줄어들 수밖에 없다.

이렇게 되면 은행권은 우선 금리 인상으로 대출을 억제하고 나설 것이 불 보듯 뻔하다. 실제로 이미 신한은행이 지난 19일부터 주택담보대출과 전세대출 금리를 각각 0.05∼0.20%포인트 인상한 데 이어 우리은행도 28일부터 전세자금대출을 포함한 주택담보대출의 금리를 상품에 따라 0.10∼0.30%p 올리기로 했다.

가계대출이 이미 목에 찬 것도 큰 이유지만, 금융 당국이 최근 가계대출 증가 속도가 과도한 금융회사들에 대해 관리 강화를 압박한 점이 은행으로 하여금 금리부터 올려 가계대출 수요를 억제할 수 밖에 없게 만들고 있다.

시중은행 관계자는 “최근 가계대출 급증세가 다소 둔화되는 분위기지만 여전히 가계대출 증가율 관리 목표인 1.5∼2%에 비해 증가 속도가 빠르다”면서 “스트레스 DSR까지 적용되면 가계대출 증가 속도가 다소 둔화될 수 있을 것”이라고 말했다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com