[100세 꿀팁 세무 상식] (1) 공동명의냐 단독명의냐

공동명의냐 단독명의냐에 따라 부동산에 매겨지는 세금의 액수가 달라진다. 많은 이들이 무조건 공동명의가 절세에 유리하다고 알고 있다. 하지만 어떤 세금이고 어느 정도 규모냐에 따라 공동 혹은 단독 명의의 유·불리가 달라지는 만큼 각별히 신경 써야 한다.

취득세는 취득 당시의 가액이 과세표준이 된다. 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 최소 1%에서 최대 12%의 세율로 취득세가 부과된다. 이 때 취득세는 ‘물건별’로 과세되는 세금이므로 단독 명의든 공동명의든 세금 액수에는 차이가 없다. 

취득세와 달리 재산세는 누진세율이 적용된다. 이 역시 ‘물건별’ 과세이기 때문에 누구 명의로 되어 있느냐와 관계 없이 세금 액수는 동일하다고 보면 된다.

하지만 종합부동산세는 공동 명의냐 단독 명의냐에 따라 세금액 수치가 달라진다. ‘물건’이 아니라 ‘인별’ 과세이기 때문이다. 부부라도 각자 보유한 주택에 대해 별도로 세금이 부과된다. 

각자 보유한 토지나 주택의 공시가격을 합산한 후 일정 금액을 공제한 다음에 ‘공정시장가액비율’이라는 것을 곱해 과세표준액이 결정된다. 여기에 세율을 적용해 종부세가 부과된다. 

일반적으로 주택은 인별로 9억 원을 공제해 준다. 1세대 1주택이면 12억 원까지 공제된다. 공제금액만 보면 공동명의가 유리하다. 단독명의면 12억 원 까지만 공제되지만, 부부 공동명의면 각각 9억 원씩 18억 원이 공제되어 공시지가 18억 원 까지는 중부세가 없다. 

공시지가가 시세의 70% 정도로 인정된다는 점을 고려한다면, 시세 18억 원 아파트라면 단독명의라도 상관없을 수 있다. 그러나 주택 가격 상승이 예상되는 지역의 주택은 고민을 해 봐야 한다. 이 때는 공시지가 12억 원이 넘는 고가주택은 공동명의가 유리할 수 있다. 

양도소득세는 공동명의가 단독명의보다 유리할 수 있다. 6~45%의 초과누진세율이 적용되는 양도세는 시세차익이 클수록 더 높은 세율이 적용되어 납부할 세액이 늘어나게 된다. 이 때 부부 공동명의로 구입했다면 절세 효과를 기대할 수 있다.

상속세 역시 ‘인별’ 과세이기에 납세자가 많을수록 당연히 납부할 세금은 적어진다. 5대 5 공동명의로 되어 있는 상속 재산이 있다면, 산출세액에 더해 일괄공제 5억 원, 배우자공제 5억 원까지 합해 세금을 크게 줄일 수 있다.

[참고자료]
* 이환주 <절세의 정석>(2024. 원앤원북스)
* 국세청·행정안전부 <2024 주택과 세금>(2024. 국세청)
* 국세청 <2024 세금절약 가이드>(2024. 국세청)

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com