[100세 꿀팁 세무 상식] (3)주택 비과세의 ‘주택’이란?

소득세법에서 정의한 ‘주택’이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 때 실제 사용 용도가 불분명하다면 공부상의 용도, 즉 등기부등본이나 건축물대장에 표기된 용도로 판단한다. 하지만 비과세 여부를 다질 때 생각보다 해당 주택이 진짜 거주용인지 아닌지 등을 놓고 다툼이 적지 않다. 

먼저, 건축 허가를 받지 않은 무허가 주택이나 불법으로 지어진 주택은 주택의 기능을 하면서 실제 주택으로 사용되고 있다면 주택으로 본다. 예를 들어 상속받은 땅에 무허가 주택이 있다면 기존의 1주택에 더해 2주택자로 인정되어 무거운 세금을 물 수 있으니, 비과세를 받고자 하는 주택양도 전에 철거하거나 멸실해야 1주택자로 인정받을 수 있다.

오피스텔은 주택이 아니라고 생각하지만, 주거용으로 사용했다면 주택이 된다. 주택 양도일 현재 보유 오피스텔이 ‘공실’이라면 주택이 아닌 것으로 판단되기도 한다. 이 때도 내부 시설과 구조 등을 주거용으로 변경되어 있지 말아야 한다. 최근에는 빌트인 가구가 많아 공실이라도 주택으로 볼 여지가 있으니 유의해야 한다. 업무용으로 세를 주었는데 임차인이 주거용으로 몰래 사용했어도 ‘주택’이 된다.

반대로 공부상 주택을 사무실로 사용할 경우, 양도할 때 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있다. 오래 된 폐가를 보유한 경우라면, 기둥 한 쪽이 허물어졌든가 하는 식으로 건축법상 건축물로 볼 수 없는 정도라면 주택으로 보지 않을 수도 있다. 집 주인이 장기간의 단전·단수나 건축물의 극도의 부실함을 객관적으로 입증하면 주택에서 제외받을 수 있다.

그렇다면 펜션은 과연 주택일까? 이 경우 은퇴한 부부가 거주하면서 펜션을 운영한다면 주택으로 볼 수 있으니 유의하는 것이 좋다. 세대원이 해당 건물로 거소 등을 이전해 주택으로 사용하는 경우는 ‘겸용주택’으로 본다. 하지만 숙박업을 목적으로 해 상시 주거 목적으로 펜션을 이용하지 않는다면 주택으로 보지 않는다.

[참고자료]
* 이환주 <절세의 정석>(2024. 원앤원북스)
* 국세청·행정안전부 <2024 주택과 세금>(2024. 국세청)

박성훈 기자 shpark@viva2080.com