전세 사기로 온 나라가 들썩이고 있다. 여기에 예상치 못했던 돌발적인 피해로 세입자들이 재산상 손실을 보는 경우가 적지 않다. 집주인의 사기 의도가 확인되면 형사고소가 가능하며, 돌발적인 피해도 대부분 임대차 보호법상 위법에 해당한다. 이럴 때를 대비해 사전에 특약을 설정하는 것이 좋다. 법도종합법률사무소의 엄정숙 변호사에게서 전세 계약서에 꼭 넣어야 할 3가지 특약에 관해 들어본다.
- 세입자가 겪을 수 있는 전세금 피해 유형은 어떤 것 들이 있나.
“전세금 피해는 크게 나눠 ‘사기에 의한 피해’와 ‘예상치 못한 상황으로 인한 피해’ 두 가지로 크게 나눌 수 있다. 사기는 집주인이 세입자의 전세금을 가로챌 악의적인 의도로 피해 주는 것을 말한다. 돌발적인 상황이란 집주인이 불법이나 악의는 아니었지만 결과적으로 세입자의 전세금에 피해를 주는 상황을 말한다.”
- 악의적인 사기 피해를 예방하려면 집주인의 채무 사실부터 파악하라고 들었다.
“그렇다. 세입자가 등기부를 필수적으로 확인한다는 점을 악용해, 공인중개사와 집주인이 짜고 등기부상의 근저당을 숨기는 경우가 있다. 전세금은 집주인이 계약 종료 때 세입자에게 돌려줘야 할 ‘채무’지만, 계약 전 근저당이 잡혀 있다면 후순위로 밀릴 수 있다. 따라서 특약 사항을 통해 근저당 사실이 발견되면 계약해지와 전세금반환이 가능하도록 특약에 명시해야 한다. 특히 서류 조작으로 인한 사실관계 은폐는 행사처벌이 가능한 만큼, 특약 사항 불이행 시 민사와 형사소송을 동시에 제기해야 한다.”
- 집주인 명의를 마음대로 바꾸어 전세사기 피해를 당하는 경우도 있다.
“계약 후 전세금을 가로챈 후 ‘바지사장’을 내세워 집주인 명의를 바꾸는 사례가 적지 않다. 세입자는 임대차계약이 끝날 때 서류상 집주인인 사람(바지사장)에게 전세금반환을 요구하지만, 실제로는 최초 계약한 사기 피의자가 전세금을 가로챘고 바지사장도 같은 피해자일 수 있어 보증금 반환이 어렵다. 따라서 집주인이 집을 다른 사람에게 팔 경우 임대차계약을 해지하고 세입자에게 보증금을 반환해야 한다는 특약을 넣는 게 좋다. ‘계약 기간 중 집주인이 다른 사람에게 부동산 명의를 넘기는 과정에서 세입자는 전세권 승계를 거부할 수 있다’는 대법원 판례(대법원 1998. 9. 2. 98마100)도 있다.”
- 집주인이 세금을 체납해 전세금 피해를 입는 경우는 어떻게 해야 하나.
“돌발적인 상황으로 전세금의 피해가 생길 수 있는 상황에도 대비해야 한다. 예를 들어 계약할 당시엔 집주인의 세금체납이 없었지만, 나중에 집주인의 개인 사정으로 세금체납이 발생했을 수 있다. 이럴 경우 세입자의 전입신고보다 늦게 발생했더라도 집이 경매로 넘어가면 세입자의 전세금보다 변제 순위가 앞서기 때문에 주의해야 한다. 근저당의 경우 세입자의 전입신고보다 늦다면 문제가 되지 않는 것과 달리, 세금체납은 계약 후에도 지속적인 확인절차가 필요하다. 따라서 이런 사태를 대비해 특약에 ‘계약완료 후 집주인의 세금체납 사실이 발견되면 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환한다’는 조항을 놓는 것이 좋다. 올 4월부터는 집주인의 동의가 없어도 세금체납 사실을 세입자가 손쉽게 조회해 볼 수 있다.”
이의현 기자 yhlee@viva2080.com
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