[부동산 생활법률] ‘전세사기 특별법’ 제대로 알기

전세사기를 당해 선의의 피해를 입은 사람들을 구제할 수 있는 새로운 법률이 이달부터 시행되었다. 완벽하지는 않지만 앞으로 전세 사기로 인한 서민의 피해를 줄이는데 기여할 것으로 기대된다. 다만, 이 법률은 시행 후 2년이 경과하는 날까지 효력을 갖는 ‘한시적 법률’이다. 엄정숙 부동산전문 변호사로부터 법률의 주요 내용과 향후 영향 등에 관해 들어본다.

- 새로운 전세사기 특별법의 주요 내용은 어떤 것인가.
“법의 정식명칭은 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’이다. 전세사기 피해자의 주거불안을 해소하기 위해 제정된 법률이다. 국토교통부장관이 ‘전세사기피해지원위원회’를 통해 전세사기 피해자를 결정하고, 이들에게 경매와 공매 절차, 조세 징수 등에 관한 특례를 부여하도록 해 피해자의 주거안정을 도모하는 것이 목적이다.”

- 어떻게 해야 전세사기 피해자로 인정받게 되나.
“임차인이 전세사기 피해자로 인정받으려면 다음의 요건을 모두 갖추어야 한다. 첫째, 전입신고와 확정일자를 갖춰야 한다. 둘째,  피해 보증금이 최대 5억 원 이하여야 한다. 셋째, 임대인의 파산이나 회생절차 개시 되었거나, 임차주택의 경매나 공매가 개시되었거나, 임차인의 집행권원 확보 등에 해당해 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상되어야 한다. 넷째, 임대인 등에 대한 수사가 개시 되었거나, 임대인등의 기망이 확인되거나 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 한다.”

- 모든 피해자가 동등하게 구제받을 수 있는 것이 아닌가?
“임차인이 사기피해를 당했더라도 임차보증금 반환을 위한 보증보험에 가입해 보증금 전액 반환이 가능한 경우 등은 피해자로 인정받지 못한다. 전세사기 피해자로 인정되어 구제를 받으려면 앞서 언급한 법률의 요건을 충족시키는 것이 중요하다. 그렇지 않으면 전세사기 피해자로 인정받지 못할 수 있다. 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.”

- 이 법에 의거해 지원되는 긴급지원책은 무엇인가. 당장 경매지원 서비스도 받을 수 있는 지 궁금하다.
“전세사기 피해자, 적법한 임대권한이 없는 자와 임대차계약을 체결한 자로서 대통령령으로 정하는 임차인 또는 그 임차인(전세사기피해자 포함) 등과 생계 및 주거를 같이 하는 가구 구성원은 ‘긴급복지지원법’ 제5조에 따른 긴급지원대상자로 인정된다. 경매나 공매 지원 서비스는 피해자가 신청을 하면 주택도시보증공사가 제공할 수 있도록 되어 있다.”

- 전세사기 피해자의 집이 경매로 넘어간 경우 어떤 조치를 취해야 하나.
“이 법은 전세사기 피해자의 피해 및 주거안정 지원에 관해 어떤 법보다 우선해 적용된다. 피해자는 경매나 국세, 지방세로 압류된 주택에 대한 매각절차가 진행 중인 경우 법원과 관할 세무서장, 지방자치단체의 장에게 경매나 매각절차에 대해 유예 및 정지를 신청할 수 있다. 보증을 제공하고 최고매수신고가격 등과 같은 가격으로 우선매수 하겠다는 신고를 할 수도 있다. 특히 임대인이 2개 이상의 주택을 보유한 경우 등 일정 요건에 해당하면 국세나 지방세를 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 나누도록 요청할 수도 있다.”

- 전세사기 피해자에게 제공되는 금융지원책은 어떤 것 들이 있나.
“이 법은 국가 및 지방자치단체가 전세사기피해자 및 적법한 임대권한을 가지지 않은 자와 임대차계약을 체결한 자로, 대통령령으로 정하는 임차인의 긴박한 주거안정을 보호하기 위해 필요한 자금을 융자하거나 그 밖에 필요한 지원을 할 수 있다고 규정하고 있다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com