계약 기간이 만료되었는데도 버티고 나가지 않는 세입자 때문에 골머리를 앓는 집주인들이 적지 않다고 한다. ‘제소전화해’ 조서를 위반한 세입자들이다. 강제집행이 가능하지만 절차 등을 몰라 막막한 경우가 많다고 한다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)가 해법을 제시해 준다.
- 제소전화해란 무엇인가
“세입자와 건물주 사이에서 소송 비용과 시간을 절약하고 화해를 촉진하는 제도를 말한다. 상호 합의를 통해 분쟁을 해결할 기회를 제공하기 위함이다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해는 소송 과정 없이도 바로 강제집행 절차에 들어갈 수 있다는 장점이 크다. 다만, 계약이 해지되어야만 진행할 수 있다. 때문에 상가 임대차 분쟁에서 위법을 저지른 세입자를 대응할 때 가장 기본적인 것이 ‘계약 해지’다. 하지만 건물주가 가장 쉽게 저지르는 실수 중 하나이기도 하다.”
- 제소전화해를 통해 실제 강제집행이 가능하다고 하는데…
“위법을 저지른 세입자를 명도소송 없이도 빠르게 부동산을 돌려받을 수 있는 방법이다. 하지만 제소전화해를 경험한 적은 있어도 실제로 강제집행까지 경험한 사례는 많지 않다. 그래서 당사자들이 다소 혼란을 겪을 수 있다. 만약 세입자의 조서 위반으로 강제집행이 필요하다면 반드시 3가지 절차를 기억해야 문제없이 부동산을 인도받을 수 있다.”
- 어떤 절차를 밟아야 하나.
“먼저, 계약해지 사실을 상대방에게 제대로 전달해야 법적 효력이 있다. 계약 기간이 끝났거나 상대방이 불법을 저질렀다고 해서 자동으로 계약이 해지되지는 않는다. 강제집행 역시 계약해지 통보를 해도 세입자가 부동산을 반환하지 않고 버티는 경우에만 해당한다. 다음으로, 제소전화해 조서 위반으로 강제집행을 진행할 때는 현 점유자를 제대로 파악해야 한다. 개인의 자유와 점유지를 강제로 빼앗는 조치인 만큼 신중을 기해야 한다. 법원의 집행관도 이 사실을 까다롭게 확인한다. 세입자가 다른 사람에게 점유권을 넘긴다면 강제집행이 어려워질 수 있다. 이런 경우 법원에 승계집행문을 부여받아야만 안전하게 강제집행을 진행할 수 있다. ”
- 법원에서 집행문을 받아야 완료되나.
“제소전화해 조서로 강제집행을 할 때 주의해야 할 마지막 사항은 법원으로부터 집행문을 부여받아야만 한다는 사실이다. 이 때 명심해야 것은, 제소전화해 조서에 있는 조항을 특정해야만 집행문이 나온다는 사실이다. 집행문을 발급받을 때 조항을 명확히 특정하지 못하면 집행문 발급이 어렵다. 집행문이 없다면 강제집행도 불가능하다. 세입자에게 내용증명을 통해 해당 조항을 위반했음을 입증하고 이를 토대로 집행문을 발급받아야 안전하게 강제집행 절차를 진행할 수 있다.”
이의현 기자 yhlee@viva2080.com
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