[稅테크] 종부세 절세법② 1세대 1주택자

종부세라는 법 취지는 원래 부동산 투기를 막자는 것이었다. 따라서 1세대 1주택들이 선의의 피해를 보지 않는 것이 중요하다. 이에 정부는 1세대 1주택자의 종부세 부담 완화를 위해 몇 가지 세제혜택을 주고 있다. 

◇ 단독명의 1세대·고령자 세액공제
종부세 과세표준은 공시가격에서 9억 원을 공제한 금액에서 공장시장가액비율을 계산한다. 이 때 단독명의 1세대 1주택자에 대해서는 3억 원을 추가 공제해 준다. 결과적으로 12억 원을 공제받을 수 있다는 얘기다.

종부세 과세 기준일인 6월 1일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자는 산출세액에 연령별 공제율을 곱한 금액을 공제해 준다. 또 5년 이상 보유한 사람은 산출세액에 보유기간 별 공제율을 곱한 금액으로 종부세를 공제해 준다.
 
다만 공제한도가 있다. 2020년까지는 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 합해 70%까지 공제해 주었으나 2021년 납부분부터는 80%까지 공제를 받을 수 있게 확대되었다.
 
◇ 부부 공동명의 주택 종부세
부부공동명의 1주택자에게도 세액공제 혜택이 주어진다. 2020년까지는 1주택을 부부 공동명의로 보유했을 경우 불이익을 감수해야 했다. 종부세 계산 때 인별 6억 원씩 모두 12억 원을 공제받는 대신 고령자 세액공제나 장기보유세액공제는 받을 수 없었기 때문이다. 

하지만 2021년부터는 부부 공동명의 1주택자에게 선택권이 주어졌다. 종전대로 인당 9억 원씩 총 18억 원을 공제받거나, 단독명의 1주택자처럼 12억 원을 공제받는 대신 장기보유와 고령자 공제를 받는 방식 가운데 하나를 선택할 수 있게 된 것이다.

1주택을 장기보유했거나 고령자인 경우 단독명의 1주택자처럼 12억 원을 공제받고 장기보유 및 고령자 공제를 받는 것이 유리할 수 있다. 올해부터 기본경제 금액이 인당 9억 원으로 높아졌기 때문에 부부 공동명의라면 최대 18억 원을 공제받을 수 있다.

이런 경우 부부 중 한 명을 납세의무자로 지정하겠다는 의사를 그 해 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 ‘공동명의 1주택자 신청서’를 제출해야 한다. 공동명의 1주택자는 지분율이 높거나 나이가 더 많은 사람의 명의로 하는 것이 유리하다.

◇ 일시적 2주택자는 1세대 1주택자로 간주
일시적 2주택 요건을 갖춘 경우, 1주택 요건을 갖춘 상황에서 상속주택 혹은 지방 저가주택을 함께 소유한 경우는 1세대 1주택 판단 시 주택 수에서 제외된다. 당연히 기본공제 12억 원과 고령자 또는 장기보유 세액공제 혜택을 받을 수 있다.

상속주택의 경우 여러 채까지 특례를 받을 수 있는 조건이 있다. 과세기준일 현재 상속개시일로부터 5년이 지나지 않았거나, 전체 주택에서 상속받은 지분율이 40% 이하인 주택, 현재 성속 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(비 수도권은 3억 원) 이하인 주택이 그 대상이다.

지방에 있는 공시지가 3억 원이하인 주택은 주택 수 계산 때 제외된다. 다만, 지방 저가주택은 1채만 소유하고 있을 때에 한해 특례적용을 받을 수 있다.

그렇다고 상속주택 등에 대해 종부세가 부과되지 않는다는 것은 아니다. 과세표준에 합산한 공시가격에서 12억 원을 공제하고, 이 상속주택 등 특례주택에 대해서는 세액공제가 적용되지 않는다.

일시적 2주택자가 3년 이내에 종전 주택을 팔아도 1세대 1주택 과세특례를 받을 수 있다. 만일 과세특례를 신청해 적용받았음에도 3년 이내에 종전 주택을 팔지 못하면 추가 세액은 물론 이자상당 가산액까지 물어야 한다.

◇ 1주택에 부수 토지가 있는 경우 종부세 
종합부동산세법에는 주택의 건물이나 부수토지만 소유하고 있어도 각각 주택분 재산세 과세대상으로 판단한다. 1세대 1주택자가 세대원 중 한 명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유한 것을 의미하는 만큼, 그 중 누구라도 주택의 건물이나 부수토지만 소유해도 주택분 재산세 과세대상이 2개가 된다는 얘기다.

여기에도 예외가 있다. 세대원 가운데 1주택과 다른 주택의 부수토지를 함께 보유한 경우 1세대 1주택자로 보아 12억 원의 기본경제와 고령자 세액공제, 장기보유 세액공제를 모두 받을 수 있다. 

◇ 고령자 납부유예 제도 활용할 만 
과세기준일 현재 일정 요건을 충족하면 주택분 종부세를 해당 주택을 팔거나 증여 또는 상속할 때까지 납부를 유예해 달라고 신청할 수 있다.

첫째, 1세대 1주택인 경우다. 둘째, 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유한 경우다. 셋째, 직전 과세기간의 총급여액이 7000만 원 이하이거나 종합소득금액이 6000만 원 이하인 경우다. 마지막으로, 해당 연도의 주택분 종부세액이 1000만 원을 초과하는 경우다.
 
이의현 기자 yhlee@viva2080.com