[稅테크] 주택임대소득 종합소득세 절세법③ 임대수입 시 유의사항<끝>

추계신고를 하기에는 임대수입 규모가 크거나 복잡한 경우 '장부 작성'이 다음 순서다. 수입금액과 필요경비를 모두 기록하는 것이다. 전년도 임대수입이 7500만 원 미만이면 간편장부로 신고할 수 있다. 그 이상이면 정식 장부인 복식부기 장부로 신고해야 한다. 여기서부터는 조금 복잡하기 때문에 세무전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

◇ 필요경비 인정과 감가상각 따른 절세
장부를 작성하면 주택임대수입과 관련해 지출한 비용을 필요경비로 인정받을 수 있다. 임대주택을 취득할 때 받았던 대출에 대한 이자, 보증금을 돌려주느라 받은 대출금의 이자는 물론 재산세와 건강보험료가 대상이다. 여기에 도배와 장판, 화장실 수리비 같은 수선비나 임대차계약 시 발생하는 중개수수료도 필요경비로 인정된다.

필요경비 가운데 건물 감가상각비도 고려 대상이다. 임대수입 계산 때 이를 필요경비로 신청할 것이냐 말 것이냐가 중요하다. 필요경비로 뺄 경우 나중에 이 주택을 매각해 양도세를 낼 때는 필요경비로 인정받지 못한다는 점을 고려해야 한다. 자칫 취득가액이 낮아져 양도차익이 늘어 세금을 많이 물 가능성을 배제할 수 없다.

일반적으로 매년 발생하는 임대소득보다 부동산을 팔 때 발생하는 양도소득이 크다. 때문에 감가상각비는 소득에서 비용으로 처리하는 것보다는 나중에 주택을 팔 때 차감하는 것이 유리하다고 전문가들은 말한다.

◇ 임대수입 추적 대응
임대주택으로 등록하지 않고 종소세를 내지 않으려는 사람들이 왕왕 있다. 하지만 국토교통부는 RHMS라는 주택임대차정보시스템을 구축하고 있다. 정부 부처간 흩어져 있는 임대주택 관련 정보를 모두 망라하고 있어, 임대주택 등록을 하지 않더라도 임대 여부를 속속 들이 파악하고 있다.

주택임대사업자로 등록하지 않을 경우 임대수입의 0.2%의 가산세를 물어야 한다. 가산세 부과액 자체가 큰 것은 아니지만 일종의 ‘전과’처럼 기록이 따라다니니 향후 임대 사업에도 차질이 빚어질 수 있다.

관련 정보가 없는 주택은 전기사용량으로 공실 여부를 판단해, 공실이 아닌 경우 임대한 것으로 추정해 세금을 매긴다. 전월세 확정일자나 월세 세액공제 자료가 없더라도 한국감정원이 작성한 주택 유형 혹은 지역이나 규모별 전세금 수준을 기준으로 임대료를 추정해 세금을 부과한다. 고의로 임대소득을 고의로 누락 했다간 가산세까지 맞을 수 있다.

2021년 6월부터 전월세 거래에 대해서도 계약일로부터 30일 안에 의무적으로 신고해야 하는 ‘전월세 신고제’가 시행됨에 따라 계약 체결 때 계약 당사자의 인적사항과 해당 주택의 상황 등이 자동적으로 신고된다. 보증금이 6000만 원 또는 월 임차료가 30만 원을 초과하는 경우 신고해야 한다. 

다만, 지역별로는 수도권 전 지역과 광역시, 세종시와 도의 시 지역이 신고 대상이다. 신고를 누락할 경우 미신고 기간과 계약 금액을 기준으로 4만 원에서 100만 원까지 과태료가 부과된다. 임대차 계약 허위신고에도 100만 원의 과태료가 부과된다. 주택임대소득과 관련한 모든 정보를 과세당국이 갖고 있다고 보아야 한다는 얘기다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com