[稅테크] 종부세 절세법③ 다주택자 종부세 비과세<끝>

다주택자 종합부동산세가 강화된 2021년만 해도 과도한 세금을 피하기 위한 주택 증여가 속출했었다. 하지만 지금은 정부의 각종 규제 완화 정책에 힘입어 종부세 부담이 많이 줄었다. 기본공제 금액이 인당 9억 원으로 높아진데다 세율도 낮아지고 전국 아파트 공시가격도 크게 떨어졌기 때문이다.

◇ 조정대상지역도 기본세율 적용
서울 강남 3구(강남 서초 송파)와 용산구 같은 ‘조정대상지역’은 2022년까지는 종부세 중과세율이 부과되었다. 하지만 올해부터는 세법이 개정되어 조정대상지역에 2주택을 보유해도 기본세율이 적용된다. 기본공제 금액이 높아진 덕분에 종부세 부담이 줄어든 것이다.

부부가 공동명의로 조정대상지역에 기준시가 10억 원인 집 2채를 갖고 있다면, 2022년에는 552만 원의 종부세를 내야 했지만 올해는 38만 원만 내면 된다. 인당 6억 원 씩 최대 12억 원을 기본공제받던 것을 올해부터는 인당 9억 원 씩 최대 18억 원으로 확대됐고, 인당 조정대상지역 내 2주택을 보유하면 중과세율이 적용되던 것이 올해부터는 기본세율이 적용된 덕분이다.

◇ 종부세 기준이 되는 주택 수
양도세는 주택 수를 세대별로 계산한다. 하지만 종부세는 다주택 여부를 소유자별로 계산한다. 공동으로 소유하는 주택의 경우 종부세에서는 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. 예를 들어 3주택을 부부 공동명의로 보유하고 있다면, 부부 모두 3주택자로 중과세율을 적용받는다.

다만, 종부세 주택 수에서 배제되는 주택들도 있다. 일단, 상속받은 주택이 빠진다. 종부세 자체는 부담해야 하지만 다주택자 계산에서는 빠진다는 의미다. 합산배제 임대주택 또는 합산배제 사원용 주택 및 어린이집용 주택 등도 주택 수에서 빠진다. 타인이 지은 무허가주택, 일시적 2주택 신규주택, 지방 저가주택도 배제된다.

◇ 다주택자 종부세 비과세 받는 법
이전까지만 해도 다주택자가 종부세 비과세를 받으려면 임대주택 등록이 가장 편하고 세제혜택도 받을 수 있는 방법이었다. 하지만 임대주택에 대한 세제 혜택이 대폭 축소되면서 최근에는 취득 시기별로 전략을 달리할 필요가 생겼다. 2018년 9월 13일이 기준일이 된다. 

그 이전에 취득한 주택이라면 조정대상지역 내 주택이라도 임대 개시일 현재 기준시가 6억 원(비 수도권은 3억 원) 이하일 경우, 2020년 8월 17일까지 임대주택으로 등록하면 8년 이상 임대하고 합산배제 신청을 하면 종부세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2018년 3월 31일까지 등록한 경우엔 임대 기간이 5년 이상이다. 

다만, 2020년 7월 11일 이후부터 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트는 비과세 혜택을 받을 수 없다.

2018년 9월 14일 이후부터는 1주택을 가진 세대가 추가로 조정대상지역에 있는 집을 사면, 임대주택 등록을 해도 종부세 비과세를 받을 수 없게 되었다. 하지만 조정대상지역 외 지역에 있는 주택은 일정 요건을 충족하면 임대주택으로 등록해 종부세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

이 때도 2020년 7월 11일부터는 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 모든 주택, 그리고 장기임대주택으로 등록한 아파트는  종부세 비과세를 받을 수 없다. 

◇ 종부세 비과세 요건
2018년 8월 18일 이후 등록 주택부터는 아파트를 제외한 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 연립주택. 다세대주택, 오피스텔을 10년 이상 장기임대주택으로 등록하고 일정 요건을 충족하면 종부세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

우선, 임대 개시일 또는 최초로 합산배제 신고를 한 해의 공시가격이 6억 원(비 수도권은 3억 원) 이하인 주택이어야 한다. 다음은, 지방자치단체와 세무서에 임대주택으로 등록된 주택이다. 임대등록을 한 해의 9월 16일부터 9월 30일까지 세무서에 합산배제신청을 해야 한다.

임대 의무기간도 있다. 2018년 3월 31일까지 단기 및 장기 임대주택 등록을 한 경우 5년이고, 그 해 4월 1일 이후에 장기임대주택으로 등록한 경우에는 8년이다. 2020년 8월 18일 이후 장기임대주택 등록분부터는 10년이다. 마지막으로, 임대료 인상률 5% 상한 룰도 지켜야 한다.

그런데 2020년 8월 민간임대주택법이 개정되면서 2018년 3월 31일 이전에 등록한 단기임대주택이 자진말소될 경우 5년의 임대의무 기간을 채울 수 없다는 문제가 발생했다. 이에 정부는 임대의무기간 5년을 채우지 못해도 그동안 비과세를 받은 종부세를 추징할 수 있도록 세법을 개정했다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com