[稅테크] 주택임대소득 종합소득세 절세법② 임대수입 감면

주택임대소득 계산 때 월세 소득은 월세금액에 개월 수를 곱해 계산한다. 임대 기간이 끝나면 돌려줘야 하는 전세보증금은 그 자체로는 소득이 아니기 때문에 ‘간주임대료’를 따로 계산해 과세 여부를 결정한다. 

이 경우 부부 합산 3채 이상이 아니면 과세 대상이 되지 않는다. 올해까지 40㎡ 이하, 기준시가 2억 원 이하 소형주택은 주택 수 계산에서 빼 준다.

간주임대료는 보증금에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 정기예금 금리를 곱한 후 이자나 배당소득을 빼 계산한다. 주택 수는 부부합산이기 때문에 부부 각각 전세보증금이 3억 원을 넘지 않으면 간주임대료는 없다. 

◇ 연 임대수입 2000만 원 이하인 경우 
임대수입에 대한 과세는 그 규모가 연 2000만 원을 넘느냐 안 넘느냐에 따라 적용 기준이 달라진다. 2020년 5월 신고분부터는 임대수입이 연 2000만 원 이하면 종소세 신고를 해야 한다. 다만, 분리과세와 종합과세 중 하나를 선택할 수 있다.

분리과세란 특정 소득을 종합소득에 합산하지 않고 별도로 과세하는 방식이다. 일반적으로는 분리과세가 세금 부담이 적은 것이 사실이다. 하지만 다른 소득이 거의 없다면 종합과세가 유리할 수 있으니 잘 따져봐야 한다.

분리과세를 선택할 경우 임대주택 등록여부에 따라 필요경비율과 공제율이 달라진다. 임대주택으로 등록했다면 필요경비율 60%와 기본공제 400만 원이 적용된다. 등록하지 않았다면 필요경비율 50%에 200만 원이 기본공제된다. 

이 때 기본공제는 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득 금액이 2000만 원 이하여야 적용받을 수 있다. 여기에 14%의 세율을 곱하면 임대소득에 따른 세금 액수가 나온다.

종소세가 감면되는 임대주택도 있다. 기준시가가 6억 원 이하이고 전용면적이 85㎡ 이하이며, 임대주택으로 등록한 경우 감면 대상이 된다. 하지만 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 단기임대주택은 대상에서 제외된다. 장기임대주택 중 아파트도 배제된다.

2021년부터는 임대주택을 2채 이상 임대하는 경우 감면율이 축소되었다. 4년 단기임대주택인 경우 세액의 20%, 8년 장기임대주택은 50%를 감면해 준다. 단, 임대 기간 중 임대료 인상률은 5% 상한 룰이 적용된다. 

◇ 연 임대수입 2000만 원 이상인 경우
주택임대수입이 연 2000만 원을 넘으면 종합과세 신고 대상이 된다. 이 경우 장부를 작성하지 않고 정해진 경비율 만큼만 경비처리하고 신고하는 ‘추계신고’가 일반적이다. 

추계신고 방법에는 단순경비율과 기준경비율이 있는데, 대체로 단순경비율을 적용하는 것이 납세자에게 유리하다. 일반주택임대업의 경우 단순경비율은 42.6%, 기준경비율은 17.2%로 차이가 많다.

비율이 높을수록 비용을 더 많이 차감해 준다는 뜻이다. 하지만 임대소득자가 둘 중의 하나를 임의로 선택할 수 있는 것은 아니다. 수입금액이 얼마냐에 따라 세법으로 규정되어 있다. 

처음 부동산 임대업을 하는데 첫 해 수입금액이 7500만 원 보다 적다면 단순경비율을 적용해 준다. 따라서 단순경비율 신고 대상이라면 그에 따라 신고하는 것이 실제 경비로 신고하는 것에 비해 세금이 적다. 

반면에 신규 사업자가 아닌 기존 사업자라면, 전년도 수입금액이 2400만 원보다 적어야 단순경비율을 적용받을 수 있다. 전년도 임대수입이 2400만 원 이상이면 차감 비율이 낮은 기준경비율이 적용된다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com