[稅테크] 주택임대소득 종합소득세 절세법① 비과세 주택 수와 전·월세

주택 임대소득은 사업소득에 해당한다. 당연히 종합소득세(종소세) 부과 대상이다. 매년 5월에 종합소득세(종소세)를 신고하고 납부해야 한다. 상가처럼 주택 역시 대부분 과세된다고 보기 쉽지만 잘 살펴보면 주택임대소득에는 비과세 요건이 꽤 있다. 

전세보증금에 대한 간주임대료 역시 모두가 과세되는 것이 아니다. 주택 수에 따라 다르고, 임대해 준 주택이 전세냐 월세냐에 따라 종합소득세 적용 기준이 달라질 수 있다.

주택 수를 세대 단위로 기준 삼는 양도세와 달리 주택 임대소득에 따른 종소세는 부부 단위로 계산된다. 함께 사는 아버지와 어머니 아들이 각각 한 채의 집을 갖고 있고 아버지 명의 한 채 외에는 각각 임대를 주고 있다면, 주택임대소득 계산 때 아버지와 어머니는 한 단위로 보아 2주택자가 되고 아들은 1주택자로 계산된다. 양도세였다면 세 가족은 모두 1세대 3주택자가 된다. 

부부합산 1주택자는 주택 기준시가가 12억 원을 넘지 않으면 주택 임대소득 월세 수입이 비과세된다. 위의 경우 아들은 1주택자이므로 임대소득에 대한 종소세가 부과되지 않는다. 하지만 부모는 부부합산 2주택자이기 때문에 월세 임대료에 과세가 된다. 전세 임대라면 전세보증금에 대한 간주임대료는 3주택자 이상부터 과세되므로 과세소득이 없는 것으로 간주된다.

주택 소유자가 여러 명인 공동소유 주택이라면 ‘지분’을 따져 보아야 한다. 주택임대소득을 계산하려면 지분이 가장 큰 사람의 소유 주택으로 간주된다. 지분이 가장 많은 사람이 2명 이상이라면 각각의 소유로 하되, 둘이 합의해 주택의 임대수입 귀속자로 정할 수 있다. 

그런데 이렇게 공동주택의 소수지분자들에게 임대소득에 비과세 특례를 해 주자 ‘꼼수’를 쓰는 이들이 생겨났다. 자녀를 소수지분으로 만들어 임대소득세를 피하려는 사례가 대표적이다. 

이에 과세당국에서는 2020년 귀속분부터 그 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만 원 이상이거나, 기준시가 12억 원 초과 주택의 지분을 30%를 넘겨 소유한 경우에는 소수지분자도 주택 수에 가산해 임대소득세를 내게 했다. 

위의 경우 아들의 연간 임대소득이 600만 원 이상이거나 부부가 소유한 주택의 기준시가가 12억 원을 초과한다면 아들이 비록 지분이 가장 높은 사람이 아닐지라도 과세 대상자가 된다는 얘기다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com