부동산경매 기초 ‘30문 30답’⑫ 임차인 무상거주 확인서

임차인이 대항요건을 갖추었다고 해도 채권자가 무상거주 확인서를 작성해준 경우 임차인으로 보호받을 수 없다. 임차인 무상거주 확인서에 관한 내용을 알아보자.

- 무상거주확인서라는 것이 무엇인가.
“임차해 살고 있는 사람이 무상’으로 살고 있음을 확인하는 서류이다. 집주인이나 임차인 스스로 작성하는 경우가 있다. 임대인이 추가로 대출이 필요한 경우에 주택을 담보로 대출 신청을 하고 선 순위 즉, 임차인의 보증금 등이 많아 추가 대출이 나오지 않는 경우가 있을 수 있다. 이런 경우 금융기관에서 ‘무상거주사실확인서’를 요청하고 무상거주가 확인되면 대출을 실행해주는 경우가 있다. 임대인과 협의가 잘 되어서 추후 퇴거 때 보증금을 안전하게 돌려 받는다면 다행이지만, 자칫 해당 주택이 경매에 넘어가거나 하는 문제가 발생하면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다.”

- 어떤 우려가 있나. 
“판례에 따르면 ‘임차인’이 스스로 ‘무상거주사실확인서’를 작성해준 경우에는 최우선변제권 등의 대상이 되지 않는다. 임차인 스스로 임차비용을 지불하지 않고 ‘무상 사용’을 한다는 내용으로 공시했기 때문에 이를 번복해 배당요구를 하는 것이 ‘금반언의 원칙’과 ‘신의성실의 원칙’을 위반했기 때문이다.”

- 임차인이 그런 의사를 밝힌 적이 없다고 하면 어떻게 되나.
“그런 상황이 되면 채권자가 그 주정이 허위라는 것을 증명해 보여야 한다. 임차인이 직접 작성한 무상거주확인서가 아무래도 가장 확실한 근거가 될 것이다. 임차인 스스로 무상거주 확인서를 제출한 사실을 시인하면 도장 유무는 아무런 문제가 되지 않는다. 하지만 무상거주확인서가 있더라도 임차인의 인감도장이 찍혀 있지 않다면, 임차인이 자기가 제출한 것이 아니라고 주장할 수 있으니 객관적인 임증 자료가 필요하다.”

- 임차인 무상거주확인서의 법률적 효력은 어느 정도인가. 경매절차에서 보호를 받을 수 있나.
“무상거주확인서가 있어도 채권자가 경매절차에서 법원에 제출하지 않았다면 무용지물이 된다. 무상거주확인서의 제출 여부가 재판에 관건이 되는 이유는 임차인이 무성거래 확인서를 작성해준 상대방은 낙찰자가 아니기 때문이다. 이를 곧바로 채무변제의 처분문서에 해당하나다고 볼 수 없다는 얘기다. 채권자가 그 문서의 효력을 적극 주장하는 경우에 한해, 임차인의 대항력이 부정된다. 즉, 낙찰자는 무상거주확인서를 주고 받은 당사자가 아니라는 얘기다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com