부동산경매 기초 ‘30문 30답’(16)선순위 전세권의 미배당 보증금

경매에서 낙찰받은 부동산의 선순위 전세권자가 배당을 요구하는 경우가 있다. 보통은 선순위 임차인이 배당요구를 하는 경우, 경매절차에서 우선 배당을 받고 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 반환해주는 것이 일반적이다. 그런데 선순위 전세권의 경우 미배당 보증금에 대한 반환의무가 낙찰자에게 인수되는 지 여부가 논란이 될 수 있다.

- 선순위 임차권과 전세권자는 다르지 않나.
“일단 배당요구를 하거나 경매신청 채권자일 경우 배당 금액과 상관없이 그 전세권은 소멸해 낙찰자에게 부담이 인수되지 않는다. 민사집행법 제91조 제3항을 보면 ‘지상권 지역권 전세권 및 등기된 임차권은 저당권과 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우, 즉 말소기준권리보다 후순위로 설정된 경우에는 매각으로 소멸된다’고 규정되어 있다.”

- 그래도 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되어야 하는 것 아닌가.
“제4항에도 ‘선순위로 설정된 지상권과 지역권 전세권 및 등기된 임차권은 낙찰자에게 인수된다. 그 단서로 유독 ’전세권에 대해서만 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다’고 명시되어 있다. 이 단서에 ‘보증금을 전액 배당받은 경우’라는 취지가 없으므로, 배당 요구를 한 전세권은 ‘무조건’ 소멸한다고 해석하는 것이 맞다. 경매를 신청한 전세권은 배당요구를 한 전세권으로 보아 매각으로 소멸하는 것이다.”

- 등기된 임차권의 경우는 어떤가.
“등기된 임차권은 제 3항에서 전세권과 같이 규정하고 있다. 따라서 말소기준권리보다 후순위의 임차권은 매각으로 소멸한다는 점에서 전세권과 같다. 다만, 제 4항에서는 배당요구를 하면 소멸되는 권리를 전세권으로 한정하고 있으므로 선순위 임차권의 소멸은 다른 규정으로 판단해야 한다.”

- 선순위 임차인은 배당요구(경매신청)를 했더라도 경매절차에서 보증금을 전액 배당받지 못했다면, 그 미배당 보증금의 반환을 낙찰자에게 청구할 수 있지 않나.
“그렇다. 주택임대차보호법 제3조의 5는 등기된 임차권을 포함해 ‘우선 임차권’은 경매로 소멸한다고 규정하고 있다. 그리고 그 단서로 보증금이 모두 변제되지 않은, 대항력이 있는 임차권은 낙찰자에게 인수된다고 명시하고 있다. 따라서 선순위 임차인은 배당요구에도 불구하고 보증금을 전액 배당받지 못했다면, 그 미배당 보증금의 반환을 낙찰자에게 청구할 수 있다.”

- 전세권과 임차권의 차이라는 얘기인가.
“그렇다. 둘은 인수와 소멸에 관한 규정이 다르다. 따라서 전세권자와 임차인을 ‘세입자’라는 하나의 카테고리에 넣을 경우, 인수와 소멸에 관한 판단에서 치명적인 오류를 범할 수 있으니 각별히 주의해야 한다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com