[부동산 대출 이렇게]⑤ 담보신탁대출에서 활로 찾기

금융기관들은 대출을 받으려는 사람들에게 유형의 재산을 담보로 잡고 대출을 해 준다. 이 때 일반적으로 담보가 되는 ‘저당권’이 아니라 다른 방법으로 담보를 설정해 대출을 해 주는 것을 ‘담보신탁대출’이라고 한다. 담보대출을 받기 위해 소유권을 맡긴다는 의미다. 저당권의 경우 소유자가 변하지 않는 반면 담보신탁을 하면 소유자가 바뀐다는 것이 다르다. 

◇ 왜 담보신탁이 필요한가
담보신탁은 저당권 대출에 비해 더 많은 대출을 일으킬 수 있다. 저당권이 아닌 것을 담보로 대출을 받는 것이기 때문에 대출 급전이 필요한 사람들에게 유용할 수 있다. 저당권 보다 대출 금액이 많을 수 있는 것은 ‘최우선변제금액’ 덕분이다. 지역별로 최우선변제금액이라는 것이 있는데, LTV를 계산한 후 이 금액을 차감하고 최종 대출이 이뤄진다. 

주택임대차보호법에서 임차인의 보증금 가운데 최우선변제금액을 우선해서 변제토록 하기 때문이다. 그러다 보니 대출을 가능하면 많이 받고 싶어하는 사람들이 불만을 토로할 수 밖에 없다. 그래서 정부가 보증보험 가입이라는 수를 생각해 냈다. 최우선변제금액만큼 보증보험에서 책임지도록 함으로써 대출금에서 최우선변제금액을 차감하지 않게 된 것이다. 

하지만 보증보험이 가입이 안되는 경우가 있다. 소유자가 법인이거나, 다가구 주택 혹은 상가주택처럼 방이 여러 개인 경우, 전세나 월세 같은 선순위 임대차가 있는 경우, 고시원이나 모텔·호텔처럼 방 개수가 많은 경우가 그렇다. 이런 때 필요한 것이 신탁대출이다. 

◇ 담보신탁 진행 절차
담보신탁대출을 받으려면 대출약정서와 담보신탁계약서를 작성해야 한다. 신탁계약이 체결되면 신탁사는 은행에 우선수익권증서를 발급한다. 은행은 이 권리를 담보로 대출을 취급한다. 소유권 이전에 따라 매매, 임대차 등 부동산에 대한 법적인 권리도 신탁회사가 갖게 된다. 이런 불이익에서 벗어나려면 대출금을 빨리 상환하는 방법 밖에 없다. 전액 상환과 동시에 신탁회사에 신탁해지를 요청하면 소유권을 되찾아 올 수 있다.

하지만 대출을 제대로 갚지 못해 연체가 발생하기라고 하면 상황은 꼬인다. 은행이 당장 강제 처분 조치를 취할 수 있기 때문이다. 담보신탁인 경우 ‘공매절차’에 들어갈 수 있다. 낙찰자가 명도집행을 할 수 있는 ‘경매’와 달리, 공매는 명도집행 권한이 없다. 따라서 공매는 명도 소송을 별도로 진행해야 하는데, 이것이 보통 8~9개월이나 걸리기 일쑤다. 

◇ 신탁대출의 장단점
신탁이 되면 대출을 전약 상환하기 전까지는 소유권을 빼앗기는 것과 다르지 않다. 그래서 불안해 하는 사람들이 적지 않다. 하지만 신탁을 해 두었을 때 오히려 유리하고나 안전할 수 있는 경우도 있다. 갑자기 사업이 망하거나 실직하는 등 소유자의 경제적 사정이 급작스럽게 어려워지는 경우가 대표적이다. 

이런 경우 세무당국이 집으로 압류를 걸어오거나 각종 채권자들이 가압류 조치 등을 취하며 불편하게 만든다. 하지만 신탁을 해 둔 부동산에는 압류나 가압류가 불가능하다. 소유주가 신탁회사로 되어 있기 때문에 함부로 할 수 없는 것이다. 등기부 상으로도 압류나 가압류 표시 없이 깨끗하게 유지할 수 있어 좋다. 

신탁된 부동산이라도 임대차가 가능하다는 점도 유리한 점이다. 비록 신탁회사나 우선수익원자인 은행의 동의를 전제로 하는 것이지만, 임대차보증금만큼 대출금을 상환하는 조건 정도라면 동의 받기가 완전히 불가능한 것은 아니다. 신탁 부동산에 전세를 두는 경우도 있다. 전세금으로 대출금을 상환하면 신탁해지도 가능하기 때문에 여러 모로 고려할 만하다. 

하지만 신탁 대출의 단점은 취급 금융기관이 그다지 많지 않다는 점이다. 은행권에서는 거의 취급을 하지 않는다. 2금융권에서도 제한적인 범위에서만 다룬다. 따라서 금융권 정보에 밝지 않은 대출 희망자들이라면 대출상담사 등을 통해 도움을 얻는 경우가 많다. 

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com