[부동산 대출 이렇게]⑦ 건축자금 대출

‘건축주’ 혹은 ‘건물주’가 평생의 꿈인 사람들이 있다. 돈을 주고 건물을 사든가, 직접 건물을 짓는 두 가지 방법이 있다. 어떤 경우든 자기 돈만으로 그 꿈을 이루긴 쉽지 않다. 자연스럽게 대출이 뒤따른다. 이 때 유용한 것이 ‘건축자금대출’이다. 요즘 자주 언론에 오르내리는 ‘프로젝트 파이낸싱(PF)’도 건축자금대출의 일종이다. 

◇ 노후 건물 매수 시 대출금 확대 가능 
건물주가 되는 가장 쉬운 방법은 기존의 건물을 사는 것이다. 이럴 경우 아무래도 가격이 만만치 않으니 대출을 끼고 사는 게 대부분이다. 이 때 노후 상가를 매입하는 경우 대출을 더 많이 받을 수 있는 방법이 있다. 상가를 구입할 경우 주택담보대출 규제를 적용받지 않기 때문에 매매 가격의 최대 80%까지 대출을 받을 수 있다. 

특히 오래된 건물 가운데는 상가주택이 의외로 많다. 이 경우 전체 상가 면적이 주택 면적보다 넓다면 비 주택으로 분류되어 아파트 대출규제에서 완전히 벗어날 수도 있다고 전문가들은 말한다.

◇ 소규모 기성고 대출 활용법
소규모 기성고 대출의 경우 대출한도는 토지비의 80%와 공사비의 70%를 합한 금액만큼 이뤄진다. 토지비와 공사비가 각각 5억 원이라면, 토지비의 80%인 4억 원과 공사비의 70%인 3억 5000만 원을 합한 7억 5000만 원까지 대출이 가능하다는 얘기다.

지급 시기와 방법은 대출 금융회사와 사전에 조율이 가능하다. 다만, 건축자금대출은 공사 진행에 맞춰 대출금이 지급된다. 공사비가 다른 곳으로 전용되는 것을 막기 위함이다. 

다세대 주택이나 아파트 같은 대규모 건축자금대출의 경우 대부분 관리형 토지신탁이 활용된다. 아무래도 리스크가 크니 신탁회사가 사업의 주체가 되어 투명하고 안전하게 공사가 진행되도록 정부가 규제화한 것이다.

우리나라 건물 건축에 선분양제도가 보편화된 것도 신탁이 우선되는 이유다. 그만큼 자금 운용의 안정성이 우선되어야 하기 때문이다. 

◇ 미분양 담보대출을 봐야 하는 이유
부동산 경기가 침체되면서 미분양이 속출해 아직 완전히 소화되지 못하고 있다. 때문에 PF 대출로 아파트 등 건물을 짓던 건설회사들이 큰 어려움을 겪고 있다. 혹시라도 나타날 수 있는 만약의 사태에 대비해 정부가 배려한 것이 미분양 담보대출이다.

은행이 리스크를 우려해 미분양 담보대출을 꺼리자, 대출만기가 건물 준공 때까지인 건축자금대출을 일반 담보대출로 전환할 수 있게 해 준 것이다.

건설사는 이 대출을 통해 PF 대출을 상환하거나 마져 치르지 못한 공사비를 협력업체에 지불하기도 한다. 그래서 시장에서는 건축자금대출을 ‘레버리지의 끝판왕’이라고 부른다. 작은 자본금이라도 대출을 크게 받을 수 있기 때문이다. 하지만 혜택이 큰 만큼, 리스크도 그 만큼 크다는 점을 염두에 두어야 한다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com