[부동산 대출 이렇게]③ LTV DTI DSR 넘어서기

자신이 얼마나 대출을 벋을 수 있는지를 알려면 대출 창구에 가서 확인하는 것이 가장 정확하다. 하지만 그 전에 LTV(Loan To Value ratio, 담보인정비율)과 DTI(Debt to Income, 총부채상환비율), 그리고 DSR(Debt Service Ratio,총부채원리금상환비율) 개념부터 제대로 알아야 한다. 

◇ LTV DTI DSR, 거기에 신(新) DTI까지
LTV는 담보금액 대비 대출 비율이다. 담보 능력이 얼마나 되느냐에 따라 좌우되는 수치다. 무주택자로 비 규제지역 아파트를 매매가 10억 원에 매입하려고 대출을 받을 때 현행 기준인 70%를 적용해 7억 원까지 대출받을 수 있다는 것이다. 가장 가벼운 대출 규제인 셈이다.

DTI는 소득 대비 부채비율을 따져 대출 여부를 결정하는 것이다. 소득에 따라 대출 가능 금액이 달라진다는 뜻이다. 즉, 소득이 없다면 대출도 없다는 의미기도 하다. 문제는 DTI를 계산할 때, 주택담보대출의 원리금 뿐만아니라 신용대출 같은 기타대출의 이자까지 포함한다는 것이다. 최근에는 2주택자 이상자를 대상으로 신 DTI까지 나와 대출 문턱을 더욱 높이고 있다. 

가장 강력한 대출 규제가 DSR이다. LTV나 DTI를 모두 충족하더라도 DSR 때문에 대출을 받지 못해 내 집 마련의 꿈을 접는 경우가 허다하다. 주택담보대출 원리금에 기타대출 원리금까지 더한 금액을 연 소득으로 나눈 수치다. 대출 원리금 금액을 줄이고 연 소득을 높이면 될 것 같지만, 소득은 물론 현금흐름이 유지되지 않는 한 대출 자체가 어렵다. 

소득이 없고 현금흐름도 확인되지 않은 사람에게 대출해 주었다가 부실채권만 늘어날 수 밖에 없다. 때문에 대부분 금융기관들이 대출 자체를 꺼리니, 부동산 담보대출은 당분간 실수요들에게도 하늘의 별 따기다. 하지만 소득이 적더라도 DSR을 낮춰 대출을 더 많이 받을 수 있는 방법이 아예 없는 것은 아니다.

◇ 어떻게 DSR 수치 낮출 수 있을까
DSR 수치를 낮춰 대출을 더 많이 받을 수 있는 가장 쉬운 방법은 대출상환기간을 최대한 길게 잡는 것이다. 분할상환 기간을 길게 가져 갈수록 원리금 계산에 유리하기 때문이다. 다만, 이 경우 분할 상환은 상가 같은 비 주택에는 해당되지 않는다는 점은 잊지 말아야 한다. 상가주택이라도 상가보다 주택 비중이 높아 주택으로 분류된다면, 장기간 분할 상환으로 원리금을 최소화하면 된다는 얘기다. 

문제는 오피스텔이다. 아파트의 대체재이긴 하지만 얼마 전까지만 해도 법적으로는 여전히 비 주택으로 분류되고 있어 대출 혜택을 누리기 어려웠다. DSR 규제 때문에 오피스텔 시장 자체가 활성화되지 못한다며 건설업계나 실수요자들로부터 원성이 자자했다. 이에 정부가 이 시장의 활성화를 위해 오피스텔의 DSR 계산식을 주택과 동일하게 변경해 주어 숨통이 트인 상태다.

대출을 더 받을 수 있는 두번 째 방법은 신용대출을 10년 분할상환으로 변경하는 것이다. DSR 수치를 맞추지 못하는 상당 부분이 신용대출이라는 점에 착안한 것이다. 신용대출을 받으면 대출원금을 5년으로 나눈 금액이 DSR 계산 시 원금에 계산되므로 이 기간이 8년인 비주택에 비해 부담이 커질 수 밖에 없다.

정부는 분할상환으로 변경할 경우 대출기간 10년까지는 분할상환을 DSR 계산에 적용할 수 있도록 해 주었다. 1억 원의 신용대출을 대출 기간 1년에 5%의 이자율로 받았을 경우, 이를 10년 분할상환으로 변경한다면 원리금 1000만 원과 이자 500만 원을 합한 1500만 원이 원리금상환액이 되어 기존의 2500만 원에 비해 훨씬 낮아지게 된다.

◇ DSR에서 제외되어도 주의해야
DSR 적용을 받지 않는 대출들도 있다. 전세자금대출(전세보증금 담보대출은 불가)이나 분양주택 중도금대출, 재개발주택 이주비대출, 추가분담금 중도금 대출 등이 대표적이다. 서민금융상품인 햇살론이나 사잇돌, 정부정책자금 대출인 디딤돌대출이나 보금자리론 등도 DSR 적용의 제외 대상이다. 이밖에 300만 원 이하 소액대출이나 역모기지론 등도 DSR의 적용을 받지 않는다.

여기서 주의해야 할 것은 DSR의 적용 대상이 아닌 대출이라도 다른 대출을 받을 때는 DSR 계산 때 다시 포함이 된다는 사실이다. 전세자금대출을 받을 때는 DSR이 적용되지 않았으나 추가로 신용대출을 받을 때는 이미 받은 전세자급대출이 DSR 계산에 포함된다는 얘기다. 이럴 경우에는 신용대출을 먼저 받고 나서 나중에 전세자금대출을 받는 것이 유리하다.

<참고도서> 부동산 부자가 되는 대출의 비밀(이훈규, 매일경제신문)
                 대출의 마법(레오 김은진, 다산북스) 

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com