[부동산 대출 이렇게]④ 주택담보대출 더 많이 받으려면

주택담보대출 받기가 하늘의 별 따기다. LTV부터 DSR까지 규제도 많고 적용 사례도 다양해, 자신이 대출 대상이 되는 지도 제대로 모르고 분양 신청을 했다가 취소되는 경우도 적지 않다. 실수요자들이 가장 궁금해 하는 질문들을 중심으로 일문일답식으로 정리해 본다. 

- 신용대출이 많다. 주택담보대출이 가능할까.
“대출 가능금액은 담보가액×담보인정비율(LTV)로 정해진다. 대출금액 계산 때는 ‘공시가’가 아닌 ‘시세’가 기준이 된다. 그런데 최근에 분양가와 시세 간의 차이가 그다지 차이가 나지 않는다. 더구나 LTV를 충족했다 하더라도 DSR까지 충족시켜야 대출이 가능한데, 이 때 신용대출이 많으면 대출을 많이 받기가 구조적으로 힘들어진다. 신용대출을 상환하는 조건으로 아파트 잔금대출을 받는 것이 DSR 규제를 조금이라도 벗어날 수 있는 방법이다. 신용대출 외에 다른 대출을 받을 때도 무조건 기존 대출을 갚는 조건으로 하면 도움이 된다.”

- 가정주부라 특별한 소득이 없다. 그래도 주택담보대출을 받을 수 있나.
“주부나 무직자, 은퇴자처럼 일정 소득이 없는 사람들에게, 소득이 있어야 대출이 허용되는 DSR 규제는 그야말로 ‘쥐약’이다. 이에 불만이 고조되자 정부가 실수요자 대상이라는 전제로, 소득이 없어도 대출을 받을 수 있도록 일부 규제를 풀어주었다. 근로소득이나 사업소득이 없는 사람들에게 인정소득이나 신고소득을 통해 소득을 증빙할 수 있도록 한 것이다. 인정소득이란 국민연금, 건강보험료 등을 납부한 것으로 소득증빙을 하는 것이다. 단, 건보료의 경우 지역 세대주여야만 인정된다. 신고소득은 신용카드 사용액으로 연 소득을 추정하는 것이다. 최대 5000만 원 까지만 증빙이 가능하다. 이런 방법으로도 안되면, 신용정보회사의 소득 추정액으로 산정하는 소득예측모형추정 방식도 있다.” 

- 그렇다면 신고소득과 인정소득을 모두 소득으로 인정받을 수 있나.
“그렇지는 않다. 인정소득과 신고소득도 항상 사용할 수 있는 것이 아니며 제한적인 상황에서 가능하다. 우선, 부부합산 소득이 2400만 원 이하여야 한다. 다음으로, 연 소득이 없는 것으로 간주되는 퇴직자 또는 그렇게 추정되는 직장가입자의 피부양자여야 한다. 전년도 혹은 당해 연도 사업개시를 했지만 아직 입증 서류가 발급되지 않은 사업소득자도 해당이 된다.” 

- 여러 소득이 있다면 합산해서 더 많은 대출을 받을 수 있는 것 아닌가.
“많은 사람들이 모든 소득을 다 인정받을 수 있다고 오해한다. 하지만 근로소득은 수입금액을 모두 소득으로 인정하는 반면 사업소득은 수입금액이 아니라 필요경비 등을 제외하고 남은 소득금액을 기준으로 소득을 계산한다. 맞벌이 부부의 경우 주택담보대출을 받을 때 소득 합산이 가능한데, 이 대도 연 소득 금액이 5000만 원을 넘을 수 없도록 했다. 더욱이 소득 합산 때 부채도 합산된다는 점을 명심해야 한다. 배우자의 채무가 과다할 경우 오히려 역효과를 볼 수도 있다는 얘기다. DSR 규제 때문에, 신용대출을 받은 것이 있다면 부부 소득합산 때 불리할 수도 있다. 부부 중 한 명이 먼저 신용대출을 최대한 받아두고, 다른 한 사람이 주택담보대출을 받는 것이 현명한 방법이다.” 

- 잔금대출을 받으려는데 해당 지역이 규제지역으로 묶이면 대출액도 감액되나.
“입주자 모집공고 때는 비 규제지역이었다가 잔금 대출을 신청할 때 규제지역이 되는 경우가 있을 수 있다. 이 때 무주택자라면 종전 규정을 그대로 적용받을 수 있다. 기존 주택을 팔아 1주택 보유세대가 되는 것을 약속하고 대출을 받을 경우에도 가능하다. 또 규제지역 지정 전에 중도금 대출을 받은 다주택자가 규제지역 지정 후 증액 없이 중도금대출 잔액 범위 내에서 잔금대출로 전환하는 경우도 종전 규정이 적용된다.”

<참고 도서> 부동산 부자가 되는 대출의 비밀(이훈규. 매일경제신문)
                  부동산 대출의 기술(주지현. 매일경제신문)

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com