[부동산 대출 이렇게]⑥ 전세보증대출

목돈 마련이 쉽지 않아 내 집 마련이 어려운 사람들은 일단 전세 입주를 선택한다. 이럴 때 유용한 것이 전세대출이다. 보증서를 발급받아 대출을 받는 것이 활성화되어 있다. 보증보험에 가입하면 최근 불거졌던 전세사기 등에서 자유로울 수 있다. 

◇ 전세보증보험 대출이 지름길
국내 대표 보증기관은 3곳이 있다. 공기업인 한국주택금융공시와 주택도시보증공사가 있고, 민간기업인 서울보증보험이 있다. 전세금이 과할 경우 보증기관들도 보증서를 끊어주지 않는다. 실수요자인 서민의 거주 수요 안정이라는 보증보험의 취지에 어긋나기 때문이다.

이럴 때 유용한 것이 서울보증보험이다. 전세가격의 상한 없이 보증이 가능하다. 하지만 이 경우에도 무한정 보증해 줄 수 없기 때문에 보증 한도가 5억 원으로 제한되어 있다. 전세금액이 10억 원이고 LTV 대출한도가 80%라고 해도 보증은 5억 원이 최고치라는 얘기다.

주택도시보증공사의 ‘안심전제’ 상품은 대출금 뿐만아니라 보증금액에 대해서도 보증을 해준다는 점에서 장점이 많다. 따라서 전세금에 대한 보증보험 가입이 불필요하다. 일정 이상의 신용도만 보장되면, 소득이 없어도 대출이 가능하다. 최대 4억 원까지 보증이 가능하다. 최대한도는 1억 원으로 되어 있지만 신혼가구나 청년가구에 한해 보증금의 90%까지 대출이 가능하므로 부모의 부담을 덜면서 자녀들에게 권할 만하다. 

한국주택금융공사는 집 주인의 동의 없이도 보증신청이 가능하다는 점이 특징이다. 전세계약을 체결할 때 특약사항으로 ‘임대인은 임차인의 전세대출에 협조할 것’이라는 문구를 넣을 정도로 집주인이 비협조적일 때 유용하다. 대출이 상대적으로 쉽지 않은 법인이 소유한 주택에도 보증서가 발급된다. 최대 대출한도는 4억 원이다. 다만, 본인과 배우자(예정자 포함)가 1주택이라도 있다면 한도가 2억 원으로 줄어든다.

◇ 보증보험 가입이 필요한 이유
보증보험 가입이 불가능한 경우가 왕왕 있다. 그렇다고 대출 자체가 무조건 불가능한 것은 아니다. 임차인이 우선변제권을 갖추었다면, 은행 등에서 대출을 받을 수 있다. 은행이 전세금에 질권을 설정해 대출을 해주거나 전세권을 설정해 대출을 해 주가도 한다. 상대적으로 은행에서는 전세권 설정을 더 선호한다.  전세권이 임차인에게는 가장 강력한 권리이기 때문이다. 
이런 사태를 경험하기 싫다면 전세보증보험에 가입하는 것이 가장 안전한 방법이다. 보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 내어주지 않아도 보증보험사에서 전세금을 돌려 받을 수 있다. 전세보증보험을 가입하지 않았다면 대항력, 즉 집 주인이 바뀌어도 전세금 반환을 요구할 수 있는 권리를 유지하느냐 여부가 중요하다. 다른 곳으로 전입을 하더라도 계속 점유를 하고 있어야 한다. 그래서 임차권 등기가 중요하다.

임차권 등기가 되어 있다면 법원에 즉시 전세금반환청구소송을 할 수 있다. 하지만 소송이 시작되면 최소 6개월은 법적 다툼을 감수해야 한다. 소송에서 이기더라도 즉각 전세금을 반환받을 수 있는 것도 아니다. 집주인이 도저히 상환 능력이 없다고 한다면 경매까지 갈 수 있다.

그렇게 되면 또 1년 가량이 허비되지만, 이 대도 낙찰가격이 전세금을 밑돌면 전세금을 모두 돌려 받지 못할 수도 있다. 그래서 전문가들은 전세 입주 때 매매가와 전세가 차이가 크지 않은 전세는 나중에 돌려 받을 때 문제사 될 수 있으니 주의하라고 조언한다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com