[100세 꿀팁 세무상식] 전세임대 특약

전세 사기를 당해 보증금을 날리는 경우가 자주 있다. 임차인 입장에서는 계약 전에 꼼꼼하게 따진다고 하지만 마음 먹고 사기치려는 악당을 상대하기는 쉽지가 않다. 이런 걱정이 크다면 전세임대차 계약서를 쓸 때 특약을 포함시켜 리스크를 낮추는 방법이 있다. 물론 이런 특약은 매수자-매도자 쌍방이 동의 아래 작성되어야 법적 효력을 갖는다.

- 보증금을 돌려 받지 못할 리스크를 줄이기 위해 특약에 담아야 할 내용은 무엇인가. 

“먼저, 임차인이 잔금을 치르는 날, 임대인은 근저당을 말소한다는 내용을 담아야 한다. 일부 전셋집에는 금융기관으로부터 근저당권이 설정된 곳이 적지 않은데, 자칫 근저당권이 설정된 주택이 경매로 넘어가기라도 하면 낭패다. 계약 전에 근저당이 설정되어 있다면 임차인의 전세보증금은 후순위로 밀리기 때문이다.”

- 임대인이 중간에 대출을 더 일으키는 경우, 리스크를 키울 수 있다.

“그래서 필요한 것이 ‘이사 후 전입신고와 확정일자를 받기 전까지 임대인은 대출을 받지 않는다’는 조항을 포함시키는 것이 안전하다. 이어 ‘계약 이후 기존에 없던 근저당이 확인되면 계약을 해지한 후 전세금 전액을 반환한다’는 문구도 뒤따라야 한다. 확정일자를 받기 전에 임대인이 집을 담보로 대출을 받는 것이 전형적인 전세 사기 수법이다.”

- 세금 체납 사실 확인도 필요하다고 들었다.

“그렇다. 전세보증금 피해 중 잦은 것이 집주인의 세금 체납이다. 임대인과 중개업자가 짜고 등기부등본에 근저당을 숨기는 경우도 적지 않다. 전입 신고 후 임대인의 세금 체납 사실이 드러나고 주택이 경매로 넘어가면 전세보증금보다 세금이 선순위가 된다. 따라서 ‘전세계약 완료 후 임대인이 세금 체납 사실이 있으면 임대차 계약을 해지하고 즉시 전세금을 반환한다’는 특약을 포함하는 것이 좋다.” 

- 계약 하자마자 임대인이 주택을 3자에게 파는 경우는 어떻게 대처해야 하나.

“그럴 우려가 있을 때는 특약에 ‘임대인이 계약 직후 다른 사람에게 매도하면 임대차계약은 즉시 해지되며, 임대인은 보증금을 반환한다’는 내용의 특약을 거는 것이 안전하다.”

- 그 밖에 특약에 포함하면 좋을 내용들은 어떤 것 들이 있나.

“임대차계약 기간이 끝나는 날 새로운 임대차 계약 여부와 관계없이 보증금을 반환한다는 내용도 포함하는 것이 좋다. 임차인 입장에서는 ‘입주 전에 발생한 하자는 임대인이 수리를 부담한다’는 특약이 필요하고, 반대로 임대인 입장에서는 ‘임차인이 고의로 주택의 기본시설을 훼손 또는 파손하면 원상복구해야 한다’는 특약을 걸어두는 것이 안전하다.”


 박성훈 기자 shpark@viva2080.com