[100세 꿀팁 세무상식] 전세금 반환소송 전 합의

전세 계약이 끝났음에도 불구하고 세입자가 전세금을 돌려 받지 못하는 사례가 적지 않다. 일단 합의를 시도해 보지만 여의치 않아 결국 ‘전세금반환소송’이나 임차권등기명령 등 법에 호소하는 경우가 많다. 하지만 일반인들에게는 그것도 생각보다 쉽지 않다. 

- 전세금을 돌려 받지 못하는 경우가 생기면 어떤 조치부터 해야 하나.

“다들 전세금반환소송부터 생각을 하는데, 일단은 집주인과 원만한 합의를 이끌어내는 것이 최우선이다. 소송에 따르는 시간과 비용과 수고 등을 감안하면, 집주인의 금전적 사정부터 확인해 보고 변제 일정을 새로 잡을 수 있는 지부터 따져 보는 것이 좋다. 전세금을 내 주지 못하는 특수한 사정이 없고, 전세금 반환 의지가 보이지 않을 경우 소송 절차를 진행하는 것이 순서다.”

- 그렇게 합의가 되는 경우가 많지 않다고 들었다. 

“물론 그런 경우가 많지는 않다. 하지만 소송에 들어가면 1년 이상 걸리는 수도 있어 세입자 입장에서도 큰 부담이 아닐 수 없다. 소송을 시작하더라도 중간에 합의를 보면, 중간에 전세금의 전부 또는 일부라도 돌려 받을 수 있기 때문에 가능하면 집주인과 꾸준히 대화를 유지하는 편이 낫다. 재판 도중에 일부 금액이라도 먼저 갚겠다는 집주인도 있다.”

- 소송을 진행하려면 무엇을 준비해야 하나.

“계약 사실을 명확히 확인해 줄 수 있는 전세 계약서와 임차권등기명령 여부, 전입신고 등 입증 자료를 꼼꼼히 준비해야 한다. 집주인이 이미 주택을 담보로 대출을 많이 받아 두었거나 해서 더 이상 거주가 어려운 상황이라면 임차권등기명령을 통한 권리 보호가 필요하다. 불가피하게 이사를 하더라도 임차인의 지위를 유지해주는 조치이기 때문에, 나중에 경매나 매매 절차로 넘어가더라도 채권 우선순위를 확보할 수 있는 수단이 된다.”

- 임차권등기명령은 구체적으로 어떤 효력을 갖나.

“임차권등기명령은 집주인 동의 없이도 사실상 임차주택에 대한 세입자의 권리를 공시해 두는 효과가 있다. 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 하더라도 임차보증금을 지킬 수 있도록 보장해 준다. 특히 경매가 진행되어도 임차인의 우선순위가 유지되기 때문에 반드시 조치해 둘 필요가 있다.”

- 전세금을 돌려 받지 못하는 상황에 대비해 계약 만기 전에 확인해 두어야 할 것 들이 있다면 알려달라.

“세입자 입장에서는 처음 계약서 작성 단계부터 임차보증금 보호 방안을 철저히 확인할 필요가 있다. 특히 계약 기간이 끝날 무렵에 임대차계약 연장 여부나 적절한 보증금 조정 등의 협상 시기를 놓쳤다가 나중에 후회하는 경우가 있으니, 서류 한 장이라도 더 챙기고 임대인과의 상호 신뢰를 지킬 장치를 미리 만들어 놓을 필요가 있다. 특히 계약 전 단계에서부터 주택의 근저당권 설정 여부나 집주인의 보증금 반환 능력 등을 확인하는 노력이 필요하다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com