[100세 꿀팁 세무상식] 상가 권리금 계약서

자영업자들 가운데 상가 권리금을 제대로 돌려 받지 못하고 계약 해지를 당하는 경우가 적지 않다. 권리금계약서 등 기초 증빙 자료를 제대로 챙기지 않았기 때문인 사례가 많다고 한다. 증거가 없으니 법적 대응조차 쉽지 않아 임차인만 억울한 지경을 당하게 된다. 엄정숙 변호사(법도 법률사무소 대표)는 권리금 분쟁에 대비해 최우선적으로 권리금 계약서 같은 증거부터 확보하라고 조언한다.

- 상가 권리금 분쟁은 어떤 경우에 자주 발생하나.

“대부분은 임대인이 신규 임차인을 합리적인 이유 없이 거부할 때 많이 발생한다. 상가건물 임대차보호법이 2015년에 개정되어 임차인의 권리금 회수가 어느 정도 보호는 받고 있지만, 실제로는 법률이 보장하는 만큼 임차인이 혜택을 누리지 못하는 경우가 많다. 그렇게 되면 임차인은 결국 권리금을 받지 못하고 나가는 상황에 이르게 된다.” 

- 계약 당사자들은 잘 알텐데 임차인이 당연히 권리금을 주장할 수 있는 것 아닌가.

“권리금이라는 것 자체가 계산이 쉽지 않다. 영업을 하면서 쌓아온 무형자산이나 단골 고객, 상권에서의 신뢰도, 인테리어 등이 복합적으로 포함된 개념이기 때문이다. 그런 상황에서 구두로만 권리금 문제를 얘기하다가 임대인이 갑자기 자신이 직접 장사를 하겠다고 나서면 임차인이 반박할 근거가 없어진다. 따라서 임차인 입장에서는 ‘권리금계약서’가 가장 강력한 보호막이다.” 

- 법원도 이런 경우 그렇게 판단하나.

“대법원에서는 임대인이 이미 ‘확정적으로 거부의사’를 표시해 임차인의 권리금 주선 노력을 원천적으로 배제한 경우, 임차인에게 더 이상 ‘신규 임차인 주선 의무’가 없다고 판시했다.( 2019. 7. 4. 선고 2018다284226). 즉, 임대인이 ‘누구도 받을 마음이 없다’는 식으로 최종적으로 선을 긋는다면, 임차인이 굳이 권리금계약서를 작성하고 주선을 시도하지 않아도 된다는 얘기다. 하지만 현실에서는 임대인이 중간에 입장을 바꾸거나 시간을 끌면서 신규 임차인 입점을 사실상 무산시켜 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하는 경우도 적지 않다.”

- 그래서 권리금계약서가 중요하다는 것인가. 

“그렇다. 결국 임차인 입장에서는 주선할 수 있는 여지가 조금이라도 남아 있다면, 신규 임차인과 권리금계약서를 작성해 두고 이를 임대인에게 공식적으로 알리는 편이 안전하다. 설령 임대인이 끝까지 거부 의사를 굽히지 않더라도, 임차인이 적극적으로 주선 노력을 기울였다는 점이 향후 손해배상 청구 소송이 생길 경우에 중요한 법적 근거가 될 수 있다.”

- 임대인 입장에서는 구체적으로 어떤 절차를 밟는 것이 좋은가.

“임대차 만료가 임박했다면 먼저, 임대인에게 계약 연장 여부부터 직접 확인하는 것이 중요하다. 이어 신규 임차인을 주선하고, 권리금 계약서를 작성해 두는 것이 필요하다. 그런 다음에 임대인에게 그 계약서를 근거로 신규 임차인과 신규 계약을 하도록 명확히 요구하는 것이 좋다. 특히 이를 문서나 내용증명으로 남겨 불필요한 혼선을 피하는 것이 바람직하다.”

- 그래도 임대인이 절대 다른 임차인을 받지 않겠다고 한다면 어떻게 하나.

“그럴 경우에는 예외적으로 권리금 계약서가 필요하지 않을 수도 있다. 하지만 실무에서는 그렇게 확정적 거부인지조차 애매한 경우가 대부분이다. 또 임대인이 언제든 입장을 번복할 수 있으니 처음부터 ‘권리금 계약서 작성’으로 증거를 확보하는 쪽이 분쟁을 막는 가장 안전한 선택이다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com