[100세 꿀팁 세무상식] 제소전화해 필요한 이유

임대료가 연체되어 집주인으로부터 명도소송을 당하는 세입자가 늘고 있다. 소송이 시작되면 세입자도 힘들지만 집주인도 경제적 부담이 만만치 않다. 그래서 소송에 들어가기 전에 제소전화해 조치가 필요하다.

- 우선, 명도소송의 구체적인 의미를 알려달라

“명도소송이란, 임대인이 임차인에게 건물이나 토지를 비워달라고 요청하는 소송을 말한다. 임대료 연체나 계약 만료 후 퇴거 거부 등의 상황에서 진행되는 것이 일반적이다.”

- 임차인이 임대료를 연체할 경우, 계약기간이 끝나는 즉시 임대인이 무조건 계약을 해지할 수 있지 않나.

“그렇지는 않다. 현행법상 임차인이 월세를 연체하더라도 임대인은 일정 기간이 지나야 계약을 해지할 수 있다. 임대료 연체 등 계약 내용을 이행하지 않은 경우라도, 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않는 경우가 있다. 이럴 때는 명도소송을 제기하는 것이 한 방법이다. 하지만 소송에서 법원의 판결이 나더라도 실제 강제집행까지는 꽤 오랜 시간이 소요된다.”

- 우리 법이 임차인 보호에 너무 과 몰입되어 있는 것은 아닌가.

“그런 면이 있다. 명도 소송을 제기할 경우라도 일정 기간 동안 자금이 묶이게 되면 임대인의 재산권이 과도하게 침해될 수 있다. 임차인의 권리를 보호해 줘야 하는 만큼이나 임대인의 경제적 손실을 보전하는 임대차 시장의 균형이 필요하다. 자칫 주거 안정을 이유로 임차인 보호만 강조하다 보면 임대차 시장이 위축될 가능성이 크기 때문이다. 임차인 보호도 중요하지만, 임대인의 재산권도 동일하게 존중받아야 한다. 임대차 분쟁 해결 방식을 개선하지 않으면 장기적으로 임대차 시장 전체에 악영향을 줄 수 있다.”

- 소송이 길어져 상방이 적지 않은 손해와 기회비용 상실이 우려될 때 필요한 조치는 무엇인가.

“집주인 가운데도 이른바 ‘생계형’이 있다. 집 한 채 가지고 전월세를 주고 얻는 수입으로 대출 이자도 내고 관리비나 세금 등을 내야 하는 사람들이다. 당연히 명도소송 기간이 길어지면 경제적 피해가 쌓이게 된다. 따라서 이런 경우는 임대차 분쟁이 발생했을 때 법적 절차를 최소화할 수 있도록 계약 단계에서 ‘제소전화해’를 받아두는 것이 바람직하다.”

- ‘제소전화해’란 무엇이며, 어떤 때 활용하는 것이 좋은가.

“제소전화해란 임대차 계약 시 임대인과 임차인이 미리 법원에서 합의한 내용을 조서로 받아두는 절차를 말한다. 임차인이 임대료를 연체하거나 계약을 위반할 경우, 임대인이 별도의 소송 없이 강제집행 할 수 있는 조치다. 임대차 분쟁이 발생하면 조정으로 쉬게 해결하기 어려운 경우가 많다. 이미 분쟁이 시작된 경우라면 더더욱 그렇다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com