[100세 꿀팁 세무상식] 명도소송 중 세입자 지연 전략 대책

임대차 계약이 끝났는데도 세입자가 퇴거를 거부하며 버티는 경우가 있다. 재계약 의사가 없음을 골자로 한 내용증명까지 보내 압박했으나 효과가 없어 결국 명도소송까지 가는 경우가 잦다. 그런 와중에도 세입자가 법원에 기일 연기 신청을 하고, 항소까지 하면서 계속 시간을 끌면 답답하기 이를 데 없다. 엄정숙 부동산전문변호사(법도종합법률사무소)가 관련 팁을 제공한다.

- 악덕 세입자들이 자주 활용하는 소송 지연전략에는 어떤 것 들이 있나.
“기일 연기 신청 남발, 항소·상고를 통한 시간 끌기, 불명확한 반소 제기 등이 대표적이다. 변호인 교체나 준비 부족 등의 이유로 기일 연기를 요청하면 재판 일정이 계속 밀릴 수 있다. 또 1심에서 패소하더라도 항소를 제기해 소송을 상급심으로 끌고 가면서 시간을 버는 경우도 많다. 계약해지의 적법성 문제를 제기하거나 임대인의 하자보수를 이유로 맞소송을 진행해 법원의 판단을 지연시키는 전략도 자주 사용된다. 이러한 상황은 재건축이나 재개발 명도소송 과정에서도 유사하게 발생할 수 있다.”

- 계약 기간이 끝났음에도 세입자가 법적 절차를 악용해 시간을 끄는 경우 어떻게 대처해야 하나.
“임대인은 초기부터 철저한 증거와 양식을 갖추고 적극적으로 재판부에 기일 연기 불허를 요청해야 한다. 특히 재판부에 상대방이 고의적으로 시간을 끄는 점을 어필하고, 빠른 심리를 요청하면 명도소송이 장기화되는 걸 막을 수 있다.”

- 구체적으로 어떤 준비와 대응이 필요한가.
“세입자의 지연전략에 맞서려면 임대인은 소송 초기부터 치밀한 준비가 필요하다. 우선, 세입자가 기일 연기를 요청할 경우 적극적으로 불허 요청을 해야 한다. 법원에 ‘고의적 지연’임을 강조하는 탄원서를 제출하면, 재판부가 불필요한 기일 연기를 허용하지 않을 가능성이 높다. 항소에 대비해 1심에서 모든 증거를 완비해 두면 항소심에서도 빠르게 기각될 가능성이 크다. 반소나 불필요한 쟁점 확대를 시도하는 경우에 재판부에 ‘핵심 쟁점과 무관한 주장’이라고 지적하고 신속한 진행을 촉구하는 것이 중요하다.”

- 명도소송에서는 1심 판결만으로도 강제집행이 가능하다고 하던데.
“그렇다. 법원은 명도소송 판결 시 ‘가집행’을 선고하는 경우가 많다. 1심 판결이 나오면 항소 여부와 관계없이 곧바로 강제집행을 진행할 수 있다. 세입자가 집행을 막으려면 법원에 ‘집행정지 신청’을 해야 하는데, 그러려면 상당한 금액을 현금으로 공탁해야 한다. 일반적으로 공탁금은 임대인이 입을 손해를 보전할 수 있을 만큼의 금액이므로, 세입자가 이를 감당하기 쉽지 않다. 결국, 항소를 하더라도 집행을 막기 위한 비용 부담이 크기 때문에 실질적으로 버티기가 어려운 경우가 많다.”

- 법원도 명도소송의 특성을 고려해 불필요한 지연을 허용하지 않는다고 들었다.
“정당한 사유 없는 기일 연기 신청은 기각될 수 있다. 특히 1심 판결이 명확한 경우 항소심에서도 신속히 기각될 가능성이 높다. 1심 판결 후 강제집행을 추진하면 세입자의 지연전략이 효과를 발휘하기 어려워진다. 계약 종료 후 퇴거 거부가 발생하면 즉시 내용증명을 보내고, 소장을 접수할 때부터 모든 서류를 완벽하게 준비해야 한다. 명도소송에서 가장 큰 적은 ‘허술한 대응’이다. 법적 전략을 철저히 준비하고 필요하면 명도소송 경험이 많은 전문가와 협업해 진행하는 것이 좋다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com