[100세 꿀팁 세무상식] 부동산 명도 강제집행

월세를 내지 않는 세입자를 대상으로 ‘명도소송’을 제기하는 집주인이 많다. 하지만 막상 재판에서 이기고도 월세를 회수하지 못하는 사례가 적지 않다고 한다. 임차인이 파산하거나 행방을 감춰버리면 어쩔 도리가 없다. 부동산 명도소송 전문 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)가 명도소송 절차와 소송 뒤 임대인의 피해를 최소화할 수 있는 대응 방안을 제시해 눈길을 끈다.

- 명도소송에서 이기면 다 끝나는 것 아닌가. 
“명도소송은 소송이 길어질수록 임대인이 입는 경제적 손실이 더 커질 수 있다. 더욱이 명도소송은 근본적으로 ‘부동산 인도(명도)’를 요청하는 소송이고 여기에 ‘연체 월세 지급’ 청구도 함께 포함할 수 있지만, 임차인이 이미 재산을 처분하거나 파산을 통해 빚을 정리해버리면 실제로 월세를 돌려받기 쉽지 않다. 일부 임차인들은 강제집행에 들어가기 전 재산을 모두 정리하거나, 자신에게 남은 재산이 사실상 없는 상황을 만들어버리기도 한다. 이럴 경우에 임대인은 판결문을 받아도 실질적인 변제금을 확보하기 어려워진다.”

- 그렇다면 명소소송 판결 확정 전이라도 뭔가 조치를 해야 한다는 것인가.
“명도소송에서 승소해 판결문(집행권원)이 확정되면, 법원에 집행문을 신청해 임차인의 통장·부동산·차량 등에 대해 강제집행을 신청하는 방식으로 연체 월세를 회수할 수 있다. 다만, 이 과정에서 명도소송 기간이 길어질 수 있어, 임차인 재산 조사와 함께 신속한 대응이 필수다. 하지만 이 역시 임차인의 재산이 확인돼야만 가능하다. 소송 끝난 뒤에도 ‘이제 돈을 주겠지’ 하는 생각으로 시간을 끌다 보면, 그 사이 임차인이 재산을 처분하거나 잠적할 수 있다. 따라서 판결이 확정되면 가능한 한 빨리 강제집행 절차를 진행해보는 것이 그나마 월세를 돌려받을 기회를 높이는 방법이다.”

- 애초에 명소소송까지 가지 않는 방법은 없나.
“임차인의 재정 상태를 사전에 확인하는 것이 필요하다. 명도소송까지 이어지는 상황을 피하려면 임대차 계약 단계에서부터 임차인의 신용 상태와 재정 능력을 꼼꼼히 살피는 게 필수다. 임차인의 과거 연체 이력이나 현재 재직 여부, 보증금 대비 월세 수준 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 파산 위험이 높은 임차인이라면 소송이 끝나도 보상을 받기 어려울 수 있기 때문이다. 처음부터 문제가 생기지 않도록 예방하는 게 최선의 방법이다.”

- 경제 악화로 명도소송이 계속 증가할 가능성이 높다고 하던데…
“경기 불안이 장기화하면 아무래도 전·월세 연체와 명도소송이 더 늘어날 수 있을 것이다. 임차인이 재정적으로 취약해질수록 파산이나 회생 절차를 통해 임대인 피해가 커질 가능성도 커질 수 있다. 소송 자체가 길어질수록 임대인 부담이 크고, 승소해도 돈을 제대로 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 따라서 조기 대응이 필수이며, 필요하다면 변호사나 전문가의 도움을 받아 임차인의 재산 상태를 적시에 확인한 뒤 강제집행 절차를 적절히 진행해야 한다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com