[100세 시대 법률 상식] 세입자 상대 명도소송

세입자가 임대료를 내지 않아 속 태우는 건물주가 적지 않다고 한다. 그럴 때 효과적인 방법이 ‘명도소송’인이지만 소송에 따른 부담이 커 벙어리 냉가슴 앓게 된다. 전문가들은 명도소송을 늦출 경우 건물주의 피해가 커지기 때문에 최대한 신속히 진행할 것을 조언한다.

- 명도소송이란 무엇이고, 왜 해야 하나.
“명도소송이란 건물주의 계약 해지 통보에도 불구하고 집을 반환하지 않는 세입자로부터 건물을 돌려 받기 위해 제기하는 소송이다. 명도소송을 신속하게 진행해야 하는 이유는 무엇보다 소송이 지연될수록 금전적 피해가 쌓이기 때문이다. 명도소송은 소송절차를 거쳐 판결문이 내려지게 되는데, 만일 건물주의 승소판결이 나왔는데도 세입자가 계속 버틴다면 강제집행을 통해 세입자를 내보낼 수 있는 법적 근거가 된다.” 

- 세입자가 계속 버틴다면 어떻게 되나.
“그렇기 때문에 명도소송이 필요하다. 임대료 연체가 계속될 수 있는데다 새로운 세입자를 구해 정상적인 월세 수입을 올릴 기회를 박탈 당하기 때문에 건물주의 금전적 피해가 가중될 수 있다. 때문에 소송을 하지 않고 고민만 하다간 스스로 피해를 키우지 말고 서둘러 명도소송을 하는 것이 좋다.”

- 명도소송에도 시간과 비용이 꽤 들어가지 않나.
“세입자가 임대료를 내지도 않고 장사를 계속해 이익을 챙기면 ‘부당이득’이 된다. 세입자가 취한 부당이득은 추후 부당이득반환소송을 통해 받아낼 수는 있지만, 그만큼 시간이 추가되고 모든 부당이득에 대해 청구가 어려운 경우도 있다. 임대료 연체는 계속됐더라도 세입자가 장사하지 않았다면 부당이득반환 청구 성립이 어려운 경우도 있다. 여느 소송과 마찬가지로 명도소송에도 상당한 비용과 기간이 소요되기 때문에 건물주 가운데 손해를 감수하려는 경우가 종종 있는데, 명도소송은 최대한 빠르게 진행 하는 것이 오히려 손해를 최대한으로 줄이는 방법이다.”

- 직접 세입자를 강제로 내보내면 안되나.
“금전적, 심리적 피해를 줄이기 위해 건물주가 직접 세입자를 내보내려고 하는 경우가 종종 있다. 하지만 잘못을 저질렀다고 해서 물리적으로 권리를 집행하는 것은 법으로 금지되어 있다.”

- 계약해지 사실을 세입자가 인지하지 못했다고 주장한다면 어떻게 되나.
“명도소송은 원칙상 계약이 해지 됐는데도 세입자가 이에 불응하고 버티는 경우 제기하는 소송이다. 즉, 세입자에게 계약 해지를 알려야 한다는 얘기다. 계약해지는 반드시 상대방에게 계약이 해지됐음을 전달하고 상대방도 이를 인지해야 비로써 효력이 생긴다. 만약 계약해지 통보를 제대로 하지 않았다면 세입자에게 명도의무가 생기지 않아 소송 자체가 성립될 수 없다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com