[100세 세무상식] 세입자 위법 막는 제소전화해

제소전화해로 세입자와의 갈등을 해결하는 경우가 자주 있다. 전문가들은 세입자가 저지르는 대부분 위법행위를 방지할 수 있다고 조언한다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 특히 제소전화해로 막을 수 있는 세입자의 위법행위 3가지를 지목해 주목을 끈다.

- 제소전화해는 단순히 세입자의 임대료 연체를 막는 수단 아닌가?
"제소전화해란 소송을 제기하기 전에 법원에서 화해 성립 결정을 받는 제도이다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해로 막을 수 있는 세입자의 위법행위가 적지 않다."

- 제소전화해가 세입자의 임대료 연체를 얼마나 막을 수 있나
'세입자의 3기 이상 임대료 연체는 상가건물 임대차보호법 상 계약해지가 가능하다. 이 경우 건물주에게 임대한 점포를 돌려주라고 규정하고 있다. 때문에 제소전화해에서는 세입자의 임대료 연체가 3기 이상 발생하면 신속하게 건물주에게 건물을 돌려줘야 한다는 조항을 기본적으로 넣게 된다. 3기이상 세입자의 임대료 연체 사실이 발생한다면 건물주는 계약 해지를 통할 수 있다. 그런데도 세입자가 나가지 않고 버틴다면 강제집행까지 진행할 수 있는 권한이 생긴다. "

- 제소전화해로 부당이득방지 효과가 있는 것으로 알고 있다.
"건물을 비워줄 것을 요구하는 명도소송 과정이라도 위법을 저지른 세입자는 강제집행 직전까지 버틸 수 있다. 이 경우 건물주는 지체되는 시간 만큼 경제적인 손실을 볼 수 밖에 없다. 세입자가 임대료를 내지 않고 장사를 계속해 부당이익을 챙길 수도 있다. 하지만 제소전화해를 한 임대차에서는 세입자가 버티면서 부당이득을 챙길 여유가 크지 않다. 세입자가 퇴거를 거부하는 즉시 강제집행을 신청할 수 있기 때문이다. "

- 제소전화해로 법률상 정해진 세입자의 위법 사항을 대부분 방지할 수 있다는 것인가.
"명도소송은 세입자의 위반 행위에 관한 사실관계를 입증해야 한다. 따라서 첨예한 대립이 생길 경우 시간이 더 지체될 수 있다는 문제가 있다. 하지만 제소전화해는 세입자와 합의로 조항을 작성한다. 따라서 이 같은 사실을 세입자 역시 숙지하고 있어 현실에선 위법 사항이 잘 발생하지 않는 효과가 있다.”

박성훈기자 shpark@viva2080.com