[기획]] 주택청약 A에서 Z까지 ① 2023년 달라진 주택청약제도

최근 몇 년 간 부동산 시장 변화와 청약 수요 등에 맞춰 주택청약 관련 법령들이 수 차례 개정되었다. 청약을 통한 내 집 마련의 가능성이 예전에 비해 많이 낮아진 상황에서, 제도와 법령의 개정은 부동산 실수요자들이 반드시 숙지해야 할 대상이다.

이에 브릿지경제는 한국부동산원이 최근 펴낸 <주택청약의 모든 것>을 기초로, 주택 청약에 관한 다양한 정보와 성공 전략 등을 시리즈로 엮어 제공할 예정이다. 그 첫 회로 올해 2023년부터 달라지는 주택청약 제도부터 소개한다.

◇ 청년 특별공급 신설
기존의 특별공급(신혼부부, 다자녀 가구, 노부모 부양, 생애최초, 기관 특별공급) 외에 올해부터는 19세 이상 39세 이하인 미혼의 무주택자 청년을 위한 청년 특별공급이 추가됐다. 작년 10월 26일 정부가 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만 호 공급계획을 밝히면서 공공주택을 나눔형, 선택형, 일반형으로 개편한 데 따른 결과다. 다만, 청년 특별공급은 나눔형, 선택형 공공주택에만 적용되며 민영주택에는 적용되지 않는다.

일반형은 기존 공공분양주택과 5년·10년 분양전환 공공임대주택으로, 시세의 약 80%로 저렴하게 공급된다. 선택형은 분양전환 공공임대주택 가운데 6년을 거주한 후 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있다. 청년특별공급부터 신혼부부, 다자녀 특별공급  등이 모두 포함된다. 분양주택으로 전환하지 않아도 추가 4년까지 임대로 거주할 수 있어 당장 목돈 마련이 어려운 청년 등에게 좋은 기회다.

나눔형은 처음부터 분양주택으로 공급된다. 시세의 70% 수준의 분양가와 장기 모기지로 내집마련의 자금부담을 완화해 준다. 이익공유형 또는 토지임대부 등의 방식으로 공급되며, 특병공급 유형이 청년, 신혼부부, 생애최초로 가장 단출하다. 5년의 의무거주 기간이 있지만 이후 공공에 환매 시 매각 시세차익의 70%를 수분양자에게 돌려주고 할인된 분양가의 최대 80%까지 장기 모기지로 지원한다.

정부는 생애주기를 고려해 소득과 자산이 적은 청년층(미혼청년·신혼·생애최초)에 선택형에서 60%, 나눔형에서 80%를 배정했다.

◇ 규제지역 내 민영주택 추첨제 비율 확대
원래 민영주택은 전용면적 85㎡ 이하와 85㎡ 초과 주택으로 나눠 각각 가점제 비율대로 당첨자를 선정한 후 나머지를 추첨제로 선정해 왔다. 특히 투기과열지구 내 전용면적 85㎡ 이하는 가점제를 적용하다 보니 상대적으로 가점이 낮은 신혼부부나 2030 청약자들, 특히 1인 가구에 기회가 주어지지 않았다. 

이에 정부는 지난 2월 ‘주택공급에 관한 규칙’을 개정해 기존의 기점제를 손보았다. 민영주택 규모를 전용면적 60㎡ 이하, 60㎡ 초과~85㎡ 이하, 85㎡ 초과로 세분화했다. 각 규모별 가점제 비율도 개선해 이제 전용면적 85㎡ 이하도 추첨제를 통해 당첨되는 길이 열렸다. 낮은 가점으로 연거푸 탈락할 수 밖에 없었던 무주택자들에게는 희소식이 아닐 수 없다. 어떤 지역이든 어느 규모의 주택이든 추첨제 당첨의 길이 열린 것이다.

예를 들어 투기과열지구와 청약과열지역, 수도권 공공주택지구(그린벨트 해제 50% 이상)의 경우 60㎡ 이하면 공히 가점제가 40%, 추첨제가 60%이며 60㎡ 초과~85㎡ 이하면 그 비율이 70% 대 30%가 된다. 85㎡를 초과하는 경우 투기과열지구는 80%대 20%가 적용되며 청약과열지역은 50%대 50%로 반영된다. 그 외 지역에서는 85㎡ 이하이면 가점제 비중을 40% 이하에서 시·군·구청장이 결정하도록 하고 추첨제는 60% 이상으로 정했다. 85㎡를 초과하면 100% 추첨제로 진행된다. 

◇ 국내 거주 성년자 모두에게 무순위 청약 신청 허용
작년까지만 해도 무순위 청약은 규제지역, 비규제지역 가릴 것 없이 해당 주택 건설지역에 거주하는 무주택 세대구성원에게만 신청 자격이 주어졌었다. 하지난 지난 2월 관련 규칙이 개정되면서 무순위 청약 자격이 ‘국내에 거주하는 성년’으로 대폭 완화됐다. 유주택자나 해당주택 건설지역에 살지 않는 수요자라도 기회가 주어진 것이다. 다만, 공공주택의 무순위 청약은 여전히 무주택 세대구성원에게만 허용된다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com