[기획] 주택청약 A에서 Z까지 ② 청약 대상 주택

주택 청약 자격은 주택의 공급 유형 혹은 주택이 위치한 지역에 따라 다르다. 청약에서 가장 먼저 알아야 할 것 중 하나가 ‘주택의 종류’이다. 그에 따라 신청 자격과 당첨자 선정 방법이 달라지기 때문이다. 주택이 크게 분양주택과 임대주택으로 나뉘는 것 정도는 대부분 알지만, 분양 주택 중에서도 공급자나 자금조달원에  민영주택과 국민주택으로 더 세분화된다. 분양 주택의 종류를 알아보자.

◇ 분양시장의 꽃 ‘민간분양주택’ vs 저렴한 분양가 ‘공공분양주택’
민간분양주택은 정부의 재정 지원 없이 민간사업 주체가 건설비용을 조달한다. 청약저축을 제외하고 청약예금과 청약부금, 종합저축 가입자라면 누구나 신청이 가능하다. 일반공급 물량은 가점제와 추첨제 방식으로 당첨자를 선정한다. 이것이 국민주택과 다른 점이다. 생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급에는 소득 기준을 적용한다. 일부는 자산 기준까지 적용하기도 한다.

국민주택은 정부 재정 또는 주택도시기금에서 자금을 지원받아 국가나 지방자치단체, 한국토지주택공사 등이 건설·공급하는 주택이다. 일반적으로 주거 전용면적 85㎡ 이하인 주택이다. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거 전용면적이 100㎡ 이하인 주택이 해당된다.

국민주택 가운데 공공분양주택은 공공택지 내 부지에 건설된다. 따라서 대규모 단지로 조성되는 경우가 많다. 광역교통망이나 편의시설이 동반되는 덕분에 주거 조건이 양호하다. 게다가 ‘분양가 상한제’가 적용되어 인근 시세보다 사게 분양되기 때문에 인기가 높다. 일반적인 공공분양주택 외에도 지분적립형 분양주택, 이익공유형 분양주택도 있다.

지분적립형은 분양받은 사람이 20~30년 범위 내에서 공공주택사업자와 주택의 소유권을 공유하면서 소유 지분을 적립해 취득하는 방식이다. 이익공유형은 분양받은 이가 해당 주택을 처분할 경우, 공공주택사업자가 다시 사들이되 공공주택사업자와 처분 손익을 공유하는 조건으로 분양하는 방식이다.

정부는 이른바 ‘나눔형’ 공공분양주택을 총 25만 호 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 올해 새롭게 청년과 신혼부부 등 2030 세대를 위한 맞춤형 분양주택을 공급하게 된다. 신혼희망타운은 저출산 문제를 해결하기 위해 단지 전체를 신혼부부에게 공급하는 특화형 공공주택이다. 

◇ 서민과 중산층의 주거사다리 ‘공공임대주택’
공공임대주택은 임차 대상과 임대 기간에 따라 영구임대주택, 국민인대주택, 행복주택, 통합공공임대주택 등으로 나뉜다. 영구임대주택은 생계급여 및 의료급여 수급자, 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 70% 이하인 세대 등 최저 소득 계층에 공급된다. 전용면적 40㎡ 이하의 주택을 50년 이상 또는 영구적으로 임대할 수 있다.

국민임대주택은 소득 1~4분위 저소득 계층에게 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 30년 이상 임대한다. 행복주택은 대학생이나 사회 초년생, 신혼부부 등에게 전용면적 60㎡ 이하 주택을 빌려 준다. 임대 기간은 대학생과 청년은 6년, 고령자는 20년이다. 통합임대주택은 소득에 따라 임대료를 차등부과해 전용면적 60~85㎡ 중형주택까지 공급한다. 

통합공공임대주택은 우선공급이 60%, 일반공급이 40%다. 시·도지사 승인을 얻으면 우선공급 물량을 60% 이상으로 높일 수도 있다. 소득요건은 우선공급이 중위소득 100% 이하이다. 가구원 수가 1명이면 120%, 2명이면 110%를 적용한다. 일반공급은 150% 이하인데 이 맞벌이 신혼부부는 190% 이하로 적용해 준다. 자산요건은 공통적으로 총자산가액이 3/5분위 순자산의 평균값이 3억 6100만 원 이하이며, 자동차가액은 개별 자동차가액 3683만 원 이하로 규정하고 있다.

◇ 저렴한 임대료로 오래 살 수 있는 ‘공공지원 민간임대주택’
민간임대주택은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 임대사업자가 공급하는 공공지원 민간임대와 장기일반 민간임대로 나뉜다. 공공지원 민간임대주택은 임대사업자가 주택도시기금의 출자나 공공택지 공급 등 공적 지원을 받는다. 때문에 초기 임대료는 시세의 85~95% 이하, 임대료 증액은 연간 5% 이내로 제한되어 10년 이상 임대해야 한다.

특별공급으로 20% 이상, 일반공급이 80% 이내로 공급된다. 특별공급은 19~39세 청년과 결혼 7년 이내인 신혼부부, 그리고 65세 이상 고령자가 대상이다. 도시근로자 월평균 소득의 120% 이하 소득에 자산 요건은 지자체마다 별도로 정한다. 임대료는 시세의 85% 이하다. 일반공급은 별도의 소득이나 자산요건 없이 19세 이상 무주택 세대구성원에 제공된다. 임대료는 시세의 95% 수준이다.

장기 일반 민간임대주택은 공공지원 임대주택과 달리 제도적 지원이 적다. 대신에 임대사업자가 자율적으로 입주자를 선정하고 초기 임대료를 정할 수 있다. 이 경우에도 10년 이상 임대가 의무이다. 임대료 증액은 연간 5% 이내로 제한된다. 일부 공공지원 민간 임대주택은 청약 홈을 통해 청약 접수 및 당첨자를 선정한다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com